ChatGPT火了，地产人慌了！

作为「史上增长最快的消费者应用」（用户破亿只用了2个月），最近，ChatGPT火得一塌糊涂。马斯克说它“好到吓人”，比尔·盖茨说它的意义“不亚于互联网的诞生”。大众则开始慌了：我们会不会被AI取代？

相关的分析文章，大家可能都已经看腻了。不过，很多分析都是ChatGPT产出的，而且主要聚焦个人影响层面。明源君准备从行业、企业和个人三个层面，剖析ChatGPT将带来哪些影响。各位看完之后评判，是ChatGPT回答得更好，还是明源君分析得更好。

明源君的结论可以用两个关键词来概括——一个是加速，一个是分化。

行业层面

不动产行业，将加速数字化

此前，人工智能早已渗透到生活的很多方面了，为何ChatGPT这么火？因为这款“聊天机器人程序”可以通过学习和理解人类的语言来进行对话，还能根据聊天的上下文进行互动，真正像人类一样来聊天交流，甚至能完成撰写邮件、视频脚本、文案、翻译、代码、演讲稿和学术论文等。

纵观世界文明史和社会发展史，每一次科技变革都会给人类生产生活带来巨大而深刻的影响。这一次，也不会例外。

犹记得，2014年左右，移动互联网浪潮迎面扑来的时候，被人们认为距离互联网最遥远的房地产行业，都在热议互联网思维，激烈地探讨到底是“互联网+房地产”还是“房地产+互联网”。之后，讨论的声音慢慢变小，一是因为房地产又迎来了一轮大行情，迫于生存压力的转型变得没那么急迫了；二是互联网慢慢渗透到了整个行业里面。

注意，明源君这里说的房地产行业，除了新建商品房的建设，还包括后端的运营服务；除了常见的住宅、购物中心、写字楼，还包括长租公寓、产业园区等等……

事实上，人工智能已经贯穿不动产的全产业链，不仅实现了提效降本、提高了产品溢价，而且还创造出了新的商业模式。

在投资端，利用AI大数据评估项目，可解决传统投资定位人为因素干扰，且降低评估时间成本60%以上。

以拿地为例。强排阶段的人力消耗很大。一些企业每拿下1块地的背后，是做过强排却没拿的三五十块地。如果全靠人力完成的话，费时费力。在研究地块的过程中，也容易出现错误判断，造成高风险。而且，设计阶段也很难穷尽所有方案。

可是，借助AI，只需将地块的大小、形状以及企业产品系的一些限制性规定输入系统。如上小库科技系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案，而且耗时只有传统方式的1/10左右。

施工过程中，AI同样可以大展身手。比如无人机土方测量，通过自动化、端到端的数据应用和算法，为项目高效输出更精准的土方测量报告，可指导项目的土方工程招标，或监测土方施工进度，甚至作为工程量结算依据。一个20万方的工程项目，人工测量需4-5天，无人机只需30分钟就能完成精准的自动化数据采集。

在销售端，增强现实 (AR) 和虚拟现实 (VR) 技术可以为潜在买家和租户提供身临其境的体验，简化房产营销流程，并减少现场观看的次数。戳这里了解VR带看，用酷炫技术呈现产品价值

至于进入运营阶段，AI的应用范围更广。比如小区门禁的人脸识别，就是AI技术最基础的应用。机器人清扫和安全巡逻，也已经很常见了。帮助物业运营、管理公司降本提效。在前几年疫情之下，还更加安全。

提高效率只是浅层次应用，AI还能创造新的商业模式。

比如，在商业地产领域，可以通过人工智能做分析，帮助客户判断标的估值是否合理，并通过科技手段提高楼宇价值。此外，AR、VR等技术还可以帮助租客更合理布置空间，提高空间利用效率……凯德中国就有一个很大的团队专门做数据研究的，以便让AI为业务提供更大的赋能。

此外、长租公寓、联合办公、产业园区等运营商，通过大数据和AI，得以在空间之外，提供大量增值服务，成为重要收入来源。

普洛斯给宝马提供了数年的汽车配件的配送物流服务，最后竟然能给宝马定制研发大楼。因为普洛斯掌握了宝马中国的丰富数据，通过AI算法，它比宝马更懂宝马需要什么样的大楼。

以上，是ChatGPT出现之前的AI在不动产领域的部分表现。随着ChatGPT的问世，无论情绪带来的紧迫感，还是实质上的效用，都会推动整个不动产领域加速向数字化、智能化演进。

ChatGPT已经够震撼的了，然而，ChatGPT只是GPT里面的一个子模型。周鸿祎认为：它有可能带来一场新的工业革命，这就是为什么大家争先恐后的要搭上这班车，如果搭不上就可能被淘汰。

明源君高度认同周鸿祎的说法，因为ChatGPT一问世，科技圈都坐不住了，一众知名科技公司纷纷宣布要推出类ChatGPT新产品。阿里内测中的达摩院版ChatGPT也被提前曝光，竟然拥有画画技能！科技圈AI产品的内卷会增加其在不动产领域的可用性，加速推动其在不动产领域渗透。

企业层面

领先和观望者，差距将急剧拉大

在小说《三体》中降维打击是指高等文明对低等文明的一种打击，如今在不动产行业，善用技术对远离技术企业的降维打击也正在进行。

到2025年全球物联网链接总数将超过250亿，随着万物互联的到来，未来住宅地产、商业地产、产业地产，道路等不动产，都将与智能化结合在一起。

牛津大学教授安德鲁鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中，将PropTech划分为三个时代：

1.0时代，PropTech只用于数据分析，是辅助工具；2.0时代，开始助力交易服务、智慧建筑（如绿色建筑、整体智能家居系统）、共享经济。1.0时代已经过时，2.0时代的位置已经日渐成熟。如今，PropTech正进入3.0时代，其关键词是区块链、人工智能、机器人等。

未来是AI的时代。资产管理领域，物业管理、租赁等，有区块链、AI等丰富的应用场景。

商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

明源君做个补充，正进入3.0时代，数字孪生也可以大展身手。

随着chatGPT的出现，不动产3.0时代的图景，更加清晰了。

以近些年大热的智慧家居为例，国外一位开发人员最近将ChatGPT结合Siri语音控制和苹果的智能家居应用HomeKit，创建了一个号称目前世界上最智能的家居助手（应用的演示视频如下）。

视频显示，该程序对一些家居需求的响应非常智能。与Siri、Alexa和谷歌助手相比，这款自制助手更能理解复杂的问题，响应方式也更像是与真人交谈。

有些企业可能认为，弯道超车的机会来了。明源君不这么看。直道上你都没超车，弯道上想超车，必须用超常规的方法，历史证明那很容易翻车。恰恰相反，明源君认为，AI技术的进步会让企业加速分化。

一方面，像大悦城之类的企业智慧平台早就将IT系统与大数据结合，通过实现数字化、云端化和智能化，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力，由于体系内的数据是打通的，可以助力营销模块千人千面的营销……

▲来源：金地董事长凌克演讲PPT

闵房集团的智慧工程系统，让项目现场管理自动化、工地巡检数字化，传统的保障房工地变身智慧前沿；长沙城发登陆系统，即可实时查看集团的资产地图，6000余项资产的前世今生，动态经营信息一目了然；在夏茅工业园区，广州城更将一级土地整理、二级房地产开发和三级物业运营的计划运营打通，真正实现了全过程管控，更首创了线上纪检库……带来的效能提升，肉眼可见……戳这里，了解智慧工程

雄安城市建设者们更提出了「雄安三座城」的理念——地下一座城，地上一座城，云上一座城。「云上城市」指的就是「数字雄安」。新区坚持物理城市与数字城市同步规划、同步建设，雄安新区的每一栋建筑、每一片绿地，都拥有与之对应的数字化模型。

来源：雄安发布

而与此同时，很多不动产企业，甚至都还没有实现数字化。举几个例子：例子一，大量的办公楼宇运营商，至今还在使用excel做管理；例子二，某大型企业的商铺，每年的出租率看起来都很高，但收益率却很低，原因在于考核时接近满租的状态，但平时空置率很高，由于不在线主管领导很难实时跟踪。

这样的情况，在国央企更加普遍。倒不是说国央企对新技术不敏感，德勤去年发布的国企改革系列报告显示，超过6成的受访国有企业，已经启动了数字化转型工作，水平仅次于外资。

不过，由于国企的资产类别普遍庞杂，光是盘清就不是一件容易的事情，对此，我们过去的文章多有论述，这里不再赘述。

无论是国企，还是民企，面对新的技术变革，如果不迎头赶上，跟领先企业的差距就会越来越大。

个人层面

高水平人才受益，平庸者被取代

最后再来看AI对个人的影响。

先讲一个明源君亲历的小故事。前几年房地产行业还十分火爆的时候，明源君去看一个项目，问置业顾问：这个项目的亮点有哪些？置业顾问翻来覆去，只说了一个点：地段好。除此之外再无其他。

那个项目的位置确实好，但明源君还是惊呆了——置业顾问这么好当的吗。当时就想起《地产销售4.0：思维、标准与技术要点》作者陈利文说过的一句话：很多销售至今不知道房子到底是什么？不知道自己卖的是什么东西！刚听他讲的时候，觉得是不是夸张了。但后面发现非常正确。

不少销售顾问比上面提到的这位要好得多，但也仅仅停留在熟练地背诵销讲资料而已，很难打动客户。

这种水平，是很容易被人工智能取代掉的。

据媒体报道，自ChatGPT于去年11月底公开发布以来，就有房地产经纪人使用该人工智能工具，撰写房源信息、社交媒体上的帖子，以及起草法律文件等。此外，ChatGPT还可以接受房地产行业的咨询服务，辅助计算开发成本等等。

随着更多数据模型，ChatGPT会对问题有更精准的分析，更个性化的回答，用户也能从它那得到更准确的决策信息。这意味着低价值的工作将会被AI取代。事实上，早在几年前，就已经有机器人销讲了。

但是，高价值的工作AI还无法取代。因为，要chatGPT精准回答，首先得精准提问，但精准提问本身就是个门槛。此外，人工智能没有感知（sensation），无法追踪人的情绪强度、状态和变化。

此外，ChatGPT在需要常识、逻辑、规划、推理和其他知识的任务中无法预测。比如询问他关于未来的事情，他将无法答复。

这恰好给到高水平，有共情能力、有创意等人才提供了施展空间。对高水平的从业者来说，借助AI可以释放时间和资源，ChatGPT和其他基于语言的AI工具可以推动优秀的个人和组织不断提高他们的技能和能力，从而打造更具生产力和创新精神的员工队伍。

虽然网上有大量的信息，但目前大部分信息都无法用于机器学习系统。ChatGPT必须通过人类采集数据样本并对每个样本进行注释。

某位BAT的技术人员告诉明源君：有多少人工，就有多少智能。人，依然十分重要。但是未来你得是高水平人才，才有竞争力。

未来正呼啸而来

由于不动产是世界上规模最大的资产类别。科技对不动产的改造具有无限性，技术的一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。

其在增量开发领域，可以提高效率，降低成本，同时带来产品的溢价；在资管领域更是可以大展身手，催化新的商业模式。

科技进步，会造福人类。但短期内，也会误伤一批人和一批企业。

工业革命几百年来，手工业者砸纺织机、马车夫砸汽车（1896年，底特律发生马车夫上街砸汽车的骚乱），但是各种新兴科技层出不穷。如果你不变革，就像手持大刀长矛跟人家的精确制导竞争，根本没有任何胜算。对企业来说，赶紧行动起来，走向数字化，走向智能化，比任何时候都变得更加紧迫。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员艾振强）