楼市火爆了，涨疯了！背后究竟是真回暖还是假自嗨

最近的楼市，从媒介里，从朋友圈里，从开发商的喜报里，都是一派欣欣向荣的景象。

为此，我们特地开启了2023年的第一次考察，前往长三角，真实触摸楼市温度，还原一个真实的市场。

那，市场回暖了吗？

确实，回暖了。

那，房价涨了吗？

确实涨了，但对标物是2022年年底。

那到底今年楼市会不会大反弹呢？

先看看这篇文章吧。

楼市确实回暖了。

源于近期楼市回暖的2个关键变化：

1、成交量开始上涨

2、部分板块二手房价格有所抬升。

来自前线的最新成交数据：

成都新房成交2355套，二手房成交4195套，五天合计成交6550套；

贝壳天津单日成交1000单；

北京二手房日成交达到795和936套；

重庆二手房单日成交255套；

还有粉丝告诉我合肥、西安、南京等城市都有不同成都的成交回暖。

这次跑了长三角的杭州和苏州，肉眼可见售楼处明显火了。

杭州多个售楼处日均卖掉10几套，苏州贝壳渠道一天200套二手房。

周末时候不少销售同时带3-4组客户，苏州胜浦的某个新房，一个样板间同时5组客户在看，这是现场感受。

据我所知，全国多个核心城市皆是这样的情况，杭州如此，苏州也如此。

量在价先，别的不说，成交量上涨，至少可以说明当前对市场接受度的人越来越多，行动的人越来越多。

但很多人还关注第二点，价格涨了吗？

实际上，部分区域价格确实涨了。

尤其是豪宅板块：

2月3日，苏州园区豪宅成交了3套。

分别是：

中海国际社区二区名门建面约400㎡的独栋别墅成交总价为3458万；

金鸡湖壹号建面约304㎡别墅成交总价为4800万；

水墨江南一期建面约417㎡的别墅成交总价为4580万；

深圳顶豪，近期成交了2套。

分别是双玺阳光道，397平，1.1个亿。

第二个是半岛城邦三期，345平，10几楼，也是1.1个亿左右。

这个价格相比去年低谷时已经涨回去。

广州豪宅天花板，也被刷新：

珠江别墅最新总价达1.35亿，单价33万+/㎡，19年的时候，该盘就成交一套407㎡，总价1.1亿，单价27万/㎡。

4年时间，依然能怒涨6万/㎡。

除了豪宅市场，不少改善户型相比年前，价格确实有涨。

苏州胜浦街道部分140㎡左右的改善户型，高峰时期总价1000万左右，去年年底回落到800万，而春节回来后业主喊价900万。

不说回归巅峰，但真的有涨。

南京，年后回来有4成小区开始涨价。

河西奥体的业主一夜涨价30万；

仙林的业主一夜涨价55万；

江北核的业主一夜涨价31万；

以上的价格上涨对标时间，均是去年年底。

虽然没有涨回2020年中的高峰，但至少开始回调了，这是一个好消息。

并且，像豪宅市场，不是只是挂牌价涨，而是实际成交了。

这更能说明问题了，并不是有价无市，而是市场热度真的在回归。

市场开始狂飙，就真的是彻底回暖了吗？

我相信这个问题是在座各位都关心的问题。

成交涨起来了，价格也涨起来了。

但是，但是，但是，关键的问题也来了——

这到底是正常的小阳春回暖，还是楼市的反弹？

众所周知，每年3月都是楼市的小阳春，这段时间很多刚需拿到年终奖，或为了孩子上学，加上开发商年初优惠力度的刺激，都会选择3月初入手。

现在又刚好是年后回来首月，所以这时候的热度到底是大行情推动的，还是只是刚需正常入手？

这个问题，确实挺让人迷惑的。

首先，我敢肯定的是，两者都有。

想知道现在究竟刚需需求释放还是市场热度的真实回归，我认为至少还要等“3个月”。

如果能持续3个月以上成交的回暖，基本说明上涨势头已经形成。

那时候房价就有可能走在了大涨前夕。

但当前符合连涨3个月的城市并不算多，上海、成都、苏州、东莞、宁波都算满足条件的。

大家可以看看下面这张图，因为1月份有春节成交影响，如果无影响的话，大概率以上城市都能完成连续3个月成交量上涨的。

所以当下要说全国楼市回暖，倒还不至于。

但至少有城市跑起来了，这也是事实。

今年房价怎么走？

关于这个问题，问得最多。

成交在回暖，折扣在收回，二手房业主开始涨价，豪宅开始成交，就连三四线城市，楼市成交都很火爆，这一切的一切都很像过去房价大涨时期的行情啊。

今年难道有一个大反弹行情？

别慌，我认为今年全面大行情是没有的，只有部分城市有低谷反弹的机会。

因为当前我们还没有整体发力的理由和底气。

大疫3年之后，虽然防控放开，但信心的恢复和经济的修复都需要时间。

更何况，当前的问题是很多人对未来充满了不确定性，排队提前还贷就是一个最好的例子。

疫情只是影响经济向前发展的因素之一，但别忘了，哪怕没有疫情，中美之间的博弈还没有结束。

其次，大家想买房，但问题在于有没有钱买房，以及想不想买房。

国内房价和2008年相比，翻了6-10倍，哪怕和2015年相比，也翻了2-3倍。

实话实说，房价确实不低了，而买房这件事是得靠钱的。

没钱谁把房子卖给你，没钱房价还怎么涨。

所以今年的关键还是搞钱，提高了收入，才能去买房，房价才会上涨，这有一个传导时间的，不可能说今天政策一来，房价就立马涨。

这是第一层逻辑，得有钱。

第二层逻辑，你还想不想买。

有钱不想买，一切都白搭。

这是预期信心的问题，但为什么近期有小部分城市出现回暖呢？

就是这批有钱且想买的人在出动。

很多时候人会陷入“我”即世界，有时候自己失业，再问多身边几个朋友发现也失业了，就会认为大部分人都失业。

但实际上肯定有有钱人，要不然为什么去年我们的存款有那么多，说明有钱人虽然少，但钱多也是真的多。

但有钱的只是少部分人，不是大部分人，所以房价没法全面大涨。

只有大部分人都有钱了，房价才会出现全面大涨的行情。

因此，大家不必担心2023年房价会全面大涨。

但是，为什么我又会鼓励大家现在入手，我不自相矛盾吗？

非也，非也。

第一：不会全面大涨不等于不涨。

现在局部城市已经开始回暖，房价开始上涨了，这是确定性的消息，局部行情杀到。

翻倍上涨可能性虽然不大，但反弹个15-30%尚且有机会。

第二：传导有滞后性，可你永远进不对时机。

2023年不会全面大涨，那是因为今年所有刺激经济，提高收入的政策，都会滞后反应。

2008年救市，我们砸下了4万亿，房价也不是立马上涨，而是在2009年才开始大涨的。

2015年救市，我们启动了货币棚改化，房价也不是当年上涨，而是2016年才开始大涨的。

2020年救市，我们巨量货币供应，也不是立马上涨的，多数城市是走到了三四季度才开始大涨的。

同理可得，2023年一切大招，房价也不见得会在今年体现，而可能到2024年。

但是，按照历史经验来看，等火热行情进的时候，大概率是抄在了半山腰。

以前吃过这亏的人不少，所以我才建议你现在看好城市、看好板块赶紧就入，别等。

当前利率历史最低，门槛历史最松，要等行情火起来，政策立马收回，那时候你哭着跑步进场都没用。

我认为普通人就别当赌狗了，赌房价不会涨，赌利率不会升，赌政策不会紧。

这场赌局，赔率太高，普通人真输不起。