过去几年，房地产行业在严格的融资限制和疫情的双重打击下，出现持续下行，不少房地产企业暴雷，房屋难以交付，形成大规模的烂尾楼，商品房销售额从2021年约18万亿下滑到不到13万亿，商品房销售额占GDP比重从2021年14.9%下降到10.4%。
从2003年开始的房地产超级周期终于结束，房地产行业作为内循环的重要动力的作用开始明显弱化，而这断崖式的下滑发生时间长度仅仅一年时间，不可谓不惨烈。
2022年底，政府出台“三支箭”挽救房地产，很多人开始憧憬地产新一年的复苏，但地产真的会超预期复苏吗？我的观点是NO！
第一，中国人口和城镇化发展出现长期拐点，地产投资属性降低。
一方面，人口提前出现负增长。按照我在2018年的测算，我认为中国将在2024年出现人口负增长，但三年疫情提前了这一进程，没想到2022年中国已经出现负增长，人口意味着需求，人口减少意味着总需求开始萎缩。
另外一方面，中国的城镇化速度开始大大放缓，官方的数据我国城镇化率已经达到65%左右，但按照非农就业人员的占比来看，早已经超过75%，大概率城镇化率是有所低估的，按照欧美、日本等国家的经验，城镇化率超过70%后，其速度将会大幅下降。在十二五时期，北京每年平均新增55万人，相当于一个中等规模的城市，而现在也出现了人口负增长。这两点决定了，随着总需求减少，中国房地产的投资属性大大下降，快速城镇化的阶段已经过去了。
第二，人们消费预期发生重大变化，更愿意储蓄而非消费。
一方面，后疫情时代不确定性增加，人们消费欲望降低，储蓄欲望增加。三年疫情，再叠加全球百年未有之大变局，居民对未来收入预期转弱，对经济的预期也转弱，消费倾向降低，更加愿意储蓄应对未来风险，这也决定了房地产本身的消费倾向的降低。
另一方面，居民部门的债务率较高，存量债务与工资总额的比例已经高于美国等发达经济体，大量资金从工资卡直接转入银行还贷，也没有消费的空间，总体开始转向日本在90年代后“负债最小化”的倾向。
第三，开发商的预期和行为选择也发生重大变化，抓紧去库存成为选项。
对于开发商来说，未来不确定性加强，且地产本身开始不赚钱，更愿意尽快将手头的存量储备用地出清，主动去库存换取现金应对未来风险。而小地产商自身难保，财务问题严重，保生存成为第一要务，更不愿意拿地，导致社会新增土地购置减少。而土地是地方政府的主要收入来源，刚性的支出压力将推动地方政府降价出售土地，预计地方的土地价格也将进一步下降，而购置面积增速也将保持低位回暖趋势，但仍然保持在较低水平。所以，即使今年货币政策极其友好，可能房地产投资也不会有太大起色，反而可能有更多的地产企业出现财务问题，开始暴雷。
从销售来看，因为价格本身是一种货币现象，在货币推动下，预计北上广深等人口仍有流入的特大城市和海南等部分热点地区（因为疫情后人们开始追求更加健康的生活）会出现价格上涨，但对于大部分中小城市来说，2023-2024年可能是最后一次以好价格卖房的时候了。
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