一线城市楼市明显回暖

春节过后，市场回暖程度如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。

一、一线城市总体韧性强，有回暖迹象

2022年，在全国市场下行背景下，一线城市商品住宅销售面积同比降幅在一、二、三线城市中最小，整体韧性强，总计达3331.53万平方米，同比下降27.4%。

横向对比来看，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售面积分别为776.4、1424.1、788.4、342.7万平方米，同比增速分别为-25.1%、-20.9%、-37.8%、-29.5%，北京、上海楼市韧性好于广州、深圳。

分季度来看，全年总体呈下行趋势，四季度销售面积分别为785.4、677.4、1024.8、844.0万平方米，同比增速分别为-34.6%、-41.5%、-6.6%和-25.6%，三季度有回暖，但四季度受疫情因素影响又有所下滑。

2022年11月以来，随着房地产供需两端政策支持力度不断加大，一线城市二手房市场明显回暖。

11月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别11.1%、-0.9%、1.1%和25.1%，相较于10月的-21.7%、-10.9%、-19.1%和0.2%有较大提高。2023年1月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。

春节后北京楼市率先升温。2023年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积分别为12.2、21.2、10.6和4.1万平方米，同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京销售水平超过去年同期。

价格止跌企稳。1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。

从平均价格来看，2023年一线城市开年价格回升，1月一线城市销售均价为5.3万元/平，环增3.7%。四城中，开年广州平均价格领涨，1月环比涨幅13.3%。

2、需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘

2022年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。2022年下半年以来，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，支持刚性和改善性住房需求。2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。但是一线城市以局部微调放松为主，政策未出现大尺度优化。

2022年，全国房地产政策不断优化改善，但一线城市在政策层面并未出现实质性放松，仅局部定向微调，保持了政策的延续性和稳定性。

北京优化政策包括全龄友好社区试点接力贷、经开区管理的“台马”地区取消“双限”、存量房交易“连环单”业务并行办理、允许商品房按栋预售等。整体来看，北京政策力度有限，更多的是向市场传递积极信号，提振市场信心。上海特殊片区定向微调，人才落户加速，政策松动幅度轻微。广州以整体以稳为主，调控以微调为主，实质性限购、限贷政策并未放松。深圳调控政策同样以局部微调放松为主，主要通过父母子女等可共同申请公积金、鼓励二手房“带押过户”等边际政策放松为主，实质性的放松政策并未出台。

房贷利率影响购房需求。据中指院2022年12月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。

2023年1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023年1月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，北京首套房贷利率4.85%、二套5.35%，上海首套4.65%、二套5.35%，深圳首套4.6%、二套4.9%。广州首套在4.1%左右，二套在4.9%左右。不管是LPR报价，还是加点，未来利率降低空间较大。

3、供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定

一线城市全年土地供求规模大幅下降，但拿地情况良好。

受市场下行背景影响，2022年一线城市四轮集中供地共268宗，同比下降36.2%，但总体流拍率仅为7%，相较于2021年的22%降幅明显。

四次集中供地流拍率分别为2%、10%、8%和8%，出让金额分别为1857.2、1828.5、2139.7和550.5亿元。集中供地成交总宗数为250宗，较2021年的326宗下降了76宗，但出让金额达到6375.9亿元，同比降幅仅为3.3%。

上海土地市场热度最高。

2022年全年集中供地，北、上、广、深流拍率分别为7%、0%、17%和11%，分别出让55、113、48、34宗地块，总出让金额分别为1615、2803、1221和736亿元，上海土拍出让地块最多、流拍率最低，金额最高。

4、展望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场

需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。

一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京于2022年11月，宣布通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，解除“双限购”。上海、广州、深圳的限购政策未见明显调整。

首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%。深圳普宅70%，非普宅80%。

以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。

如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。

贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调后，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，广州首套LPR+0BP、二套LPR+60BP起，深圳首套LPR+30BP、二套LPR+60BP起，利率下调仍有空间。 

供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民购房安全感。同时，积极盘活存量项目。

具体来看，一是增加供应批次。北京将集中供地批次调整为5次，上海、广州、深圳调整为4次。

二是提高现房销售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地块，其中13宗地、超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。

三是提升供给地块质量。如上海2022年第二批次供地中，核心城区出让占比高达15%。

四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作的更好开展。

五是积极盘活存量项目。在去年新供地块大幅减少的背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持房价稳定的关键。

5、风险提示：

1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。

3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。

4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。

来源：夏磊地产观察，向原作者表示感谢！