“原来的土屋变成了混泥土建筑，高大明净的玻璃窗取代了纤维明朗的麻纸，而街门口那盘石碾却依旧卧在那里。”随着城市的发展和扩张，一些老旧建筑的修复、重建显得尤为迫切，棚户区改造应运而生。我国棚改自2004年在辽宁试点至今，已走过了十余年时间，从以房换房的实物安置，到现金补偿的货币化安置，催化了居民的购房热情，带动了房地产行业去库存。有数据显示，自2015年以来，百强房企当中，已有三成涉足棚户区改造业务。不仅如此，借助棚改红利，碧桂园等重仓三四线城市的企业，也乘着趋势大步向前。不过，随着时间来到2018年，也许是货币化安置政策转向，也许是棚改项目周期长、难度大引发挑战，不少企业开始淡出。近日某房企表示，决定放弃湖南省长沙市的一个项目。公告明确，该项目需配建棚改安置房，预期现金流回正周期较长，且整体收益水平偏低，不符合该公司目前的投资要求。潮起潮落，人来人往，在中国经济发展的漫长历程当中，类似的故事还在上演。
热火
货币化安置政策的实施，是房企加码布局棚改业务的重要契机。实际上，在2015年以前，即便棚改早已酝酿全国推广，但这一阶段仍旧以实物安置为主。所谓实物安置，实则是拆一还一，在原地段安置同等面积的房子，或者在另一地段，按照地价的差异折合成相同价值的房子进行安置。直至2015年6月国务院出台新的政策，要求积极推进棚户区改造货币化安置。不仅如此，随后几年国家频频出台政策，从资金、土地、税收、安置等各个方面支持棚改工作。一方面，在货币化安置的政策之下，政府将直接以货币的形式补偿被拆迁的棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。因此，棚改货币化政策无疑起到了催化剂的作用，给居民带来较强的财富效应，从而使得商品房销售保持旺盛，带动了房地产行业的去库存，也发展出了一大批千亿房企。另一方面，政策支持下，房企可借助棚户区改造实现一二级联动开发，从而大幅增加潜在土地储备。此外，由于棚改项目销售对象是明确的，不用担心回款问题，由此吸引了不少企业的目光，其中较具代表性的是北京城建、首开、中交。作为首都建筑与房地产行业的代表企业，北京城建是较早深入棚改第一线的成员。据了解，仅仅2016年下半年以来，北京城建密集获取了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区、丰台区张仪村、延庆区康庄镇等至少5个棚户区改造项目。据不完全统计，截至2019年，北京城建在北京共计拥有13个棚改项目，也因此被称作是北京“棚改第一股”。不止是北京，2017年，北京城建还在河北保定市与当地一家民营地产商设立了一家房地产公司，以拓展保定地区棚改项目。随后，一个历史性时刻出现在2019年，城建集团与住总集团实施合并重组，北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团，而彼时，住总集团在北京拥有8个棚改项目。相比之下，同样具备国家队属性的首开股份，更多依靠母公司的资产注入。据了解，首开集团自2014年便开始推进棚改项目，不过彼时更多依靠首开中晟置业这一平台。首开中晟置业成立于2013年，具有房地产开发四级资质，土地一级开发及棚户区改造是公司的主营业务之一。该公司及下属公司先后涉足延庆区大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目、长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区等。2018年，首开集团为了给上市公司增加在京棚改项目资源，将首开中晟置业注入上市平台首开股份当中，当时首开中晟置业及下属子公司已经自带4个棚改项目。除了母公司注入以外，首开股份也通过自身获取棚改项目，不过整体布局力度并不算太大。根据该公司2016年财报，拥有的各项棚户区改造及土地一级开发项目仅3个。2017年、2018年两年，首开股份加速布局北京市内棚改项目，并将发展步伐向京外延伸。笔者查阅梳理首开股份年报发现，于2018年年末，该公司共计拥有12个棚改项目（加上首开集团注入项目），其中11个位于北京，1个位于河北廊坊。不过，紧随其后的三年时间，该公司并未新增更多的棚改项目。直至2022年7月，首开股份在北京市第二次集中供地中，以40亿元竞得朝阳崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块。根据北京市披露的2015年至2020年棚户区改造和环境整治任务发现，金融街、天恒集团、首创集团、金隅集团、中铁置业等均参与了北京的棚改项目。除此之外，信达、华润、万科、中海、阳光城、合生创展、保利等均在北京拥有少量棚改项目。
数据来源：北京市政府官网、观点指数整理
有熟悉北京市场的分析人士透露，由于棚改项目难度大、资金占用多，且棚改项目本质上是一项民生工程，利润较商品房开发要薄一些，所以彼时参与棚改的企业多数拥有国资背景。“不过，北京主城区内土地已经十分稀缺，优势区域的新增土地供应基本都来自于棚改、旧改，部分民企也会借道棚改获取土地。”与北京城建、首开股份不同，另一家央企中交地产，布局棚改项目则不拘泥于环京一带。据了解，目前中交地产于北京拥有5个棚改项目，除此之外，在西安、长沙、贵州、青岛、南宁、济南等地均布局有棚改项目。
进退
在政策支撑与改造需求量增大的背景下，越来越多企业躬身投入到棚户区改造业务当中。但这类项目拆迁难度大、改造周期长，时间成本、财务成本过高，且缺乏大的盈利空间，因此在后期实操过程中，不少项目发展多年依旧没有结果。无论是主动停工还是被迫搁浅，这些案例并非少数。但真正的关键性转变，或许来自于2018年从中央到地方接连出台的棚改资金政策和安置政策。其一，棚改方面的资金支持逐步减少。实际上，早在2014年，央行就创设抵押补充贷款（PSL），为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度。随后的四年时间，棚改资金主要是依靠银行发行的抵押补充贷款。但2018年4月，财政部、住建部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，PSL投放量开始回落，虽然有棚改专项债的支持，但从资金总量来看，政府用于棚改的资金已较过往大幅减少。2016年，央行提供的PSL资金达到9714亿元，同比增长四成；2018年，PSL资金叠加棚改专项债达到10064亿元，是过去几年当中资金支持最高的一年。但翌年情况不同了，PSL资金仅剩2670亿元，尽管专项债的发行量超过700亿元，整体算下来亦有所回落。2020年至2022年三年，相关资金支持分别为4147亿元、4441亿元及3372亿元。其二，棚改货币化安置取消，棚改态度开始转向，这一时期，从中央到地方的支持政策也开始减少。受此影响，全国棚改计划开工项目也有所回落。数据显示，2015年至2018年四年时间，全国棚改新开工套数均超过600万套，但2019年这一数值迅速回落至316万套，2022年仅剩111万套。棚改项目本身难度不小，加之政策层面对安置、资金的调整，让不少企业打起了退堂鼓。近两三年间，被宣布放弃和终止的棚改项目，越来越多……
孵化
棚改退潮之后，那些项目该如何处置？许多房企的办法是由母公司接手。这样一方面能够减轻上市平台的负担；另一方面，作为国央企也能继续履行相关的职责。更重要的是，由母公司代为投资、管理，也可以为上市平台储备优质资源。以中交地产为例。据笔者了解，中交地产在公告中明确，其退出的棚改项目均由母公司接管，同时，母公司与中交地产签订相关《代为业务培育协议》，约定在项目条件成熟时再由中交地产决定是否行使优先收购权。分析人士强调，中交地产的代培育协议模式，与华润置地的孵化模式类似，能够为上市平台的后续发展提供动力。实际上，所谓的孵化战略，就是先期由集团购买、管理土地和项目，等到项目成熟时再按市场价格注入上市公司。在过去十多年间，得益于这种模式，华润置地成功实现了在主营行业的迅速扩张，及股东、上市公司利益的最大化。显然，从2015年到2018年，一个关乎棚改的时代落下了帷幕，曾经抢占这一赛道的房企们，也开始寻求新的机会。潮起潮落，人来人往，棚改从滚滚热浪到突然降温，在资本市场眼中不算什么新鲜事，也绝非片尾曲。毕竟大量的棚改项目仍在进行中，更重要的是，2022年下半年以来，郑州、南宁、昆明、兰州、怀化、南阳、绵阳等多个城市重启棚改货币化安置政策。于是乎，“重启棚改”、“重启货币化安置”的声音又隐约响起……
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