政策再发力，这类资产的春天来了

本周要点

（1）金融支持住房租赁17条，租赁市场利好空前

（2）金融工具存在感明显增强，优质存量资产竞争或将加剧

（3）企业资金回流压力仍存，后续可能如何发展？

过去一周里，中国不动产市场发生了不少 “特立独行”的事件！

例如，央行&银保监会发布金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）、证监会启动不动产私募投资基金试点等等。

当下市场信息纷纷扰扰，重磅消息轮番上台，今天笔者在此将以需求为核心，为各位伙伴们梳理本周各大事件对未来不动产市场需求侧的影响。

自金融十六条出台以来，随着地产政策端利好频出，强烈的政策向好预期却并未带来与以往类似的楼市快速反弹，其主因便是需求端不同以往的疲软。

不论是低收入群体还是中高收入群体，对房市的需求似乎都在不断萎缩。但实际上，人口负增长的深远影响还远未到来，需求端仍具有充足的潜力。

就中低收入群体而言，问题不在于需不需要房产，而在于其收入难以负担理想中的房产。这也是当前各大评论区普遍存在群众唱衰房地产的直接原因，只有房屋降价，数量庞大的中低收入群体才能获得楼市的入场券。

就高收入人群而言，问题不在于原始的资金积累，而在资产投资配置后的预期回报。2023年1月金融数据中12.6%的M2余额增速，代表货币大放水周期的来临，天量的货币投放必然带来通胀水平的抬升压力，而实体房产则是一种对冲通货膨胀的有力投资工具。但当前以一线城市为代表的优质资产限购政策，又让高收入人群投资成本激增。

经济最恐惧的不是通胀而是通缩，市场最害怕的不是过热，而是一潭死水。如何差异化的合理化的激活不同群体的需求，成为考验当前行政智慧的关键。

金融支持住房租赁17条

租赁市场利好空前

■ 人行&银保监：2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。

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洞察

1.租赁市场将成为缓解低收入供需矛盾，助力存量市场合理运转的关键

二十大上提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的房产市场发展理念，是激活中低收入群体住房需求的一种有效道路，将从供给端解决新市民、低收入人群的住房问题。这也是租赁住宅此次获得空前金融支持的关键。

倘若租赁住房真的可以激活最广大的中低收入群体的消费需求，那么其自然可以带来新的万亿级的大市场。同时，这一市场消费活动又可以将当前积压的存量房产商品合理转化，促进市场流动性回升。

2. 租赁市场将获信贷、债券、REITs基金三大渠道支持，开局王炸

政策对租赁住房的重视性毋庸置疑。

首先是信贷支持。租赁住房的项目开发、产品购置、租赁经营三大环节都能得到信贷支持，贷款比例都能到80%，也就是4倍杠杆，特别是租赁运营企业批量购买租赁住房，能获得4倍杠杆，最长30年的期限贷款支持，这甚至已经超过以往对居民贷款的支持力度。

其次是债券融资支持。大力支持住房租赁企业发行企业债和租赁担保债券。

最后是REITs基金支持。提供优秀的退出机制，实现全链路闭环。

与以往地产金融支持政策根据市场反馈逐步推进政策深化不同，此次人行、银保会给予租赁住房的支持是空前。

3.政策引导下，租赁住房市场相关板块热度将显著上升

首先，老玩家们必会吃到第一波政策红利。在政策落实下，租赁市场资金投资大、回报周期长劣势将会获得缓解，龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓等布局住房租赁持有与运营的相关企业将会首先受益。

其次，土地市场中租赁项目地块的性价比得到进一步优化，部分大胆民企或将再度入场。

金融工具存在感明显增强

优质存量资产竞争或将加剧

■ 证监会：2月20日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

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洞察

1. 房市仍未走出低迷通道，救市力度逐步升级

纵观半年内的金融支持政策，其托市救市力度在不断加大，整体作用效果也从融资端向需求端不断过度。

最初，证监会以中债增担保促进民营房企发债，通过债券融资缓解房地产企业资金压力。而后，关闭了十年的资本市场大门向房企全面打开，允许房地产企业A股上市、增发，A股企业可以并购房地产资产，利用股权融资激活房地产企业现金流。

但这些融资端的金融支持政策虽都是大招，但却更多维持在救项目救房企的层面，难以对需求端产生直接影响。虽然自春节假期以来市场对房市的预期正在逐步回暖，但当下楼市仍缺少一个彻底走出低迷通道的确定性信号。

在这样的背景下，证监会继续出台更强有力的需求侧金融支持政策，无疑表明了政策的一种新的探索。

2. 盘活优质存量资产，二线优质项目或将最早受益

本次证监会启动不动产私募投资基金试点工作，可谓一石激起千层浪。关键在于其投资范围包含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目在内的多种不动产资产。这也就意味着，机构与自然人投资者可以通过不动产私募投资基金间接投资除新房外所有房产。

如果说租赁市场的布局是针对中低收入群体，那证监会在不动产私募投资基金的试点，则是在进一步激活高收入群体需求的一次尝试。

但金融投资属性无疑是一把双刃剑，虽然在监督、管理、运营、准入上与2018年深房里有着明显差别，但倘若对不动产私募投资基金不加限制，北上广生等一线城市未来一定会出现大量不动产私募投资基金，继续进行接鼓传花的游戏。

当前很多声音认为不动产私募投资基金将成为一场狂欢的序幕，笔者反而认为这种可能性极低。二线城市具有持续稳定现金流的优质资产，可能才是下一步不动产私募投资基金试点的方向。

市场修复缓慢进行

房企风险急待出清

■ 凯德集团：2月23日，凯德集团宣布，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元（57亿人民币），投资于中国的特殊机会项目，在北京和佛山收购了首批两项资产。

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洞察

1.市场正在缓慢修复，深度调整的窗口期正在来临

市场回暖的势头确实已经出现。当前中指、克而瑞、贝壳的2月数据皆显示当前市场回暖趋势明显，各地带看量与成交量明显增加，部分城市甚至出现了疫情以来的最好销售情况，外资高调抄底中国不动产资产的新闻也时有报道。

但市场分化又异常严重，在三四线城市销量不见起色的同时，一线甚至需要担忧市场过热。各地市场的明显分化使得难以对市场复苏的程度与持续时间形成一个整体认知。

当下，中国的房价出现了一个怪局。中国的房价继续高歌猛进不行，深跌调整不行，但是把不涨不跌现在看来也不行。继续全方位高歌猛进只会拉高全社会风险；深跌调整将会导致金融体系崩溃并导致所有人都成为失败者；当前价位不涨不跌，市场的成交量又持续低迷，无人愿意进入市场。

市场的进一步分化已经势在必行。就如同上文所阐述的，近期几大关键政策的核心目的之一，便是如何在不将房价引导回集体上涨通道的情况下，激活不同层级的房产市场需求。对于低收入人群这个答案是租赁，对于高收入人群这个答案是具有持续稳定现金流的优质资产。

2.房企还贷压力仍存，2023年风险出清仍需关注

当前市场回暖数据中参杂着以利率置换为目的的伪交易数据，市场局势并不明朗。2月与3月的销售数据将成为影响后续一系列房企行为的决定性因素。倘若需求复苏不达预期，在难以降价的情况下，一段时间内各路房企必将各显神通，政府房票也或将在次引发关注。