一、政策篇

防风险促需求，供需两端金融支持加码。

展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项，弱二线及三四线全面放开限购限售，加大财税激励力度和精准度。房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善，而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。

第一，多次重申房地产支柱产业地位，强调“稳支柱”。习总书记重要文章、国务院副总理刘鹤公开发言、住建部部长倪虹在“部长通道”的讲话等均提到房地产对经济、财税收入、居民财富等具有重大影响，即房地产是国民经济支柱产业。但需要强调的是，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济，这一点从倪部长对房地产市场企稳回升的四点期望中足以看出——坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展。

第二，支持刚性和改善性住房需求。开年住建部部长就明确表示“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套”，为地方因城施策、扩大有效住房需求提供了重要遵循。

第三，防风险是房地产工作重点，特别是房企风险。从去年底中央经济工作会议首次重点提到房地产风险以来，“防风险”逐渐成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议就指出要“抓两头、带中间，以慢撒气的方式防范化解风险”。2月总书记署名文章中提到“要防范房地产业引发系统性风险，要做好风险应对各项工作”。3月央行副行长潘功胜表示，“三高模式”、中长期需求收缩、疫情等多重因素放大了房地产市场风险的外溢性。两会《政府工作报告》更是首提防止无序扩张。

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2023年一季度，金融对房地产需求端的支持主要体现在三方面：

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从房企融资情况来看，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。前2月累计融资总量为1084.32亿元，同比减少20.38%，融资规模仍处于筑底阶段。

我们认为2023年中央层面将延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。但结合住建部部长对房地产企稳回升的4个原则定义，我们认为中央层面政策力度不会太大，不会搞强刺激，以免市场出现剧烈波动和大起大落，也不会走用房地产刺激短期经济的老路。

相较于需求端，供给侧是中央层面政策的主要发力点。“保交楼”依旧是必须坚守的政策底线。前期3500亿专项贷款和2000亿免息再贷款等一系列举措支持之下，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，仅次于2022年12月，为2022年以来次新高，显示“保交楼”已取得一定实质性成效。但另一方面，部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。

一线及强二线城市调控政策尤有放松空间。例如限购政策边际放松，类似于深汕合作区、广州花都放松限购，核心城市可以调整限购区域范围，局部放松甚至放开边郊限购，另外可以考虑适当增加投亲养老、多孩家庭等特殊群体限购套数，下调落户门槛、降低非户籍居民购房社保要求等。又比如限贷层面下调二套房首付比例，交易层面优化普宅认定标准等。

弱二线及三四线继续放开“四限”。类比于扬州等全面放开限购、常州等解除限售，压力城市可以考虑全面取消限购、限售，破除制约合理住房消费的障碍。限贷政策进一步优化调整，用好房贷利率下限动态调节政策，执行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例，调整贷款套数认定规则、取消认房又认贷等。加大财税激励力度和精准度，比如针对农业转移人口、落户青年人才发放购房补贴，再比如房屋征收采取房票安置，并在房票面值基础上给予一定比例的激励补贴。

正如住建部部长倪虹在两会“部长通道”所说，防范化解房地产“灰犀牛”风险要用“抓两头、带中间”的方法，“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。

我们认为，房地产行业整体融资环境或将实质性改善，特别是优质房企将明显改善。信贷、债券、股权三支箭将接续发力，其中股权融资或将是企业融资的重要工具，体现在从证监会“新五条”优化权益融资，到近期的不动产私募投资基金试点启动。理想情况下，随着股权融资规模不断扩容，既能缓解房企融资困境，又能降低企业整体负债率水平，甚至还能构建风险共担机制，在一定程度上降低企业偿债风险。

而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。例如对于债券按期兑付确有困难的企业，可以通过协商予以展期或置换。又如在项目层面做好区分，即便是出险房企，也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，尤其要支持优质房企兼并收购受困企业项目。

二、行业篇

筑底趋稳，住宅销售转正、投资降幅收窄。

3月15日上午，国家统计局公布了2023年1-2月宏观经济和房地产行业数据。国民经济整体向好，经济运行企稳回升。整体房地产市场也出现积极变化，主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。1-2月全国商品房销售面积下降3.6%，降幅比2022年全年大幅收窄，住宅销售额更是同比增长3.5%。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面的改善下，房地产开发投资下降5.7%，2022年全年为下降10%。

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据国家统计局数据：1—2月，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额15449亿元，下降0.1%。二者较2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

1-2月全国商品房市场出现点状回暖。住宅品类尤为突出，1-2月商品住宅销售面积同比下降0.6%，销售额同比上涨3.5%。重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市以及徐州、淮安等三四线城市出现的点状复苏，优质的改善住房的成交增加使得住宅销售额率先同比正增。

另外值得注意的是，1-2月全国商品房销售均价为10209元/平方米，同、环比分别上涨4%和2%。一二线以及大湾区三四线城市商品房销售表现率先回暖，带动整体销售均价结构性上升。

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据国家统计局数据：1—2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。从规模上来看，1-2月全国房地产开发投资额为2022年下半年以来新高。

投资规模和增速的大幅回升主要源于两个方面。一是房企资金面的突出改善。随着1—2月份，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。规模上为2022年以来次高。二是以房屋新开工和房屋竣工为主的建安投资显著提升。

2023年随着经济转暖，房地产市场已经出现了一些积极变化。1-2月主要体现在销售端和投资端整体增速大幅提升上。当前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

新房销售方面，一季度销售市场回暖主要源于经济转暖、防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期，积压购房需求的集中释放。但从央行公布的居民中长期贷款水平来看，当前居民购房情绪仍不积极。同时1-2月点状回暖的热点城市当前也出现到访认购量回落的现象。因此后续新房销售规模和增速回升的持续性或将不足。

房企拿地方面，1-2月全国宅地供应明显收缩，且由于“预供地”制度的推行供地节奏放缓。从市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑。

房企施工方面，房屋新开工和竣工规模已由底部回升。随着房企资金面情况改善以及停工项目陆续被盘活，后续建安投资在上半年仍将呈现积极回升的态势。

在土拓投资低位缓增的预期下，建安投资将成为开发投资的主要支撑。在建安投资的支撑下全国房地产开发投资将如期回升。但需要提出的是当前房地产投资仍较为乏力，后续开发投资增速整体回正需较长时间。

三、土地篇

预供地新规下一季度成交创新低，信心边际恢复促热点城市土拍升温。

2023第一季度，受预供地新规影响，一季度实际入市地块数量大幅减少，在2022年基期土拍本已经降至低位的水平上，2023年一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。市场热度方面，得益于杭州、苏州、南京等热点城市核心板块地块的出让热度，平均溢价率水平有所回升，就土拍热度表现来看2023一季度整体好于2022年。

接下来，随着预供地制度的全面推行落地，预计二季度土地市场供地速度将有所加快，但是在当前房地产行业整体库存承压，兼顾年初自然资源部对于高库存城市减少土地出让规模的要求之下，真正加快土地出让步伐的仍将是少数热点城市，对于大多数城市而言，二季度土地入市速度的增加，还是应当视作对于一季度供地不足的周期性补充。

1）成交规模创新低，低基数下同比再降三成。一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米，环比下跌84%，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探32%。分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交仅为上年一半左右，导致一季度成交规模创下了2010年以来的新低。

一线成交规模同比领跌，多城土拍下二线城市同比降幅较小。与2022年相同，一线城市仅北京完成首轮集中供地，成交规模和成交金额同环比均明显减少，尤其是成交金额，同比降幅高达53%；二线城市方面，杭州、宁波、苏州、南京、郑州进行了集中土拍，除郑州外，位于长三角的杭宁苏甬均拍出了不错的土拍热度，成交金额指标更是转降为升。三四线城市交易依旧低迷，成交规模和成交金额环比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

2）热点城市土拍频传佳绩，土地价格同比上升。一季度，全国300城经营性土地成交楼板价为2496元/平方米，同比上升16%，环比下降了9%。地价指标的同比走高，主要还是由于长三角热点二线城市进行了多次土拍，拉高了土地成交均价所致。

3）溢价率环比大增，达2021年四季度以来新高。在杭州、苏州、南宁等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度溢价率环比显著上涨，环比上浮2.5个百分点，达到了4.9%，达到了2021年四季度以来的新高；不过与2021年三季度以前相比，依旧处于历史相对低位。分月来看，一季度各月溢价率分别为3.7%、5.4%和5.9%，呈现逐月提升的趋势。

各能级城市表现方面。因近期市场表现有所回暖，再加之多个城市推出了优质地块，二线城市土拍热度明显上升，如苏州、杭州均出现了多宗地块触顶成交的现象；在此影响下，二线城市溢价率也均呈环比上升趋势，较去年第四季度上涨了4.2个百分点至5.5%。此外一线、三四线土拍热度也有所回升，分别较2022年四季度上升了1.9和1.8个百分点，一季度平均溢价率分别为3.7%和4.7%。

土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2023年一季度，土地流拍现象较去年年末略有加剧，整体流拍率达17%，较去年第四季度增加了3.7个百分点。流拍的加剧，一方面是由于自然资源部要求全面推行“预供地”制度，重点城市供应规模处于历史低位；另一方面，则受房企资金压力依旧较大的影响，除杭州、北京、苏州等核心城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主，宁波2022年末轮土拍在没有进行预公告的情况下，推出的海曙长乐社区三宗宅地全部终止出让，使得宁波该轮集中土拍流拍率过半。此外，西安、福州等城市均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标，使得1月份流拍升至24%的历史高位。不过，随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复，2、3月流拍现象较1月明显好转，降至12%，重新回到较低位。

此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。常州、金华、芜湖、肇庆、中山等均有多宗地块遭遇流拍，成为23年一季度流拍主力。这些城市的地块之所以频繁遭遇流拍，主要是由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市的土地市场也自然遇冷。

从企业拿地来看，一季度房企投资仍然处在低迷的态势。即便是核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度，土地市场点状回暖，但投资难言全面回暖。

从百强投资总量上看，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。

就拿地企业而言，主要以规模化的国央企、城投和本土小民企组成，一方面品牌民企受制于资金压力，仅有少数企业在核心城市有所纳储，另一方面，百强房企中仅两成在前两月进行了土地投资。

就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。

整体而言，今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力，包括资金穿越周期的能力，以及开发进度及成本管控上远远领先于其他房企，且对优质地块的投资意愿也更高，在核心城市因为地块总价较高，也只有央国企能够参与到土拍之中，同时这些企业信用背书较高，对今后销售也起到正向作用。

城投托底压力较大，将逐渐推出核心城市土地市场，近两年已拿了近五成的地，且开工意愿低，开发能力弱，负债压力不比一般民企小。民企虽有拿地意愿，但受制于资金、保交付等压力，大部分爆雷民企丧失拿地能力，部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵，受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。

总的来看，土拍热度是否能延续热度，与楼市回暖程度高度相关。在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

四、城市篇

一季度点状复苏，二季度动能转弱继续筑底。

2023年一季度，整体楼市点状复苏：一方面供应缩量显著，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量创近年来同期新低；另一方面，在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出现了显著复苏：春节期间，苏北、川渝等三四线返乡置业需求蠢蠢欲动，节后多个前期低迷型城市诸如天津、郑州、重庆等项目来访、认购均出现了显著回升，一线北京、上海等热点恒热。而二手房市场成交韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在于刚需、刚改客群的集中释放对短期成交形成了显著支撑。

预判二季度，我们认为，“银四”或将延续“金三”热度，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到复苏动能尚不稳固，随着本轮需求释放完毕，二季度同比大概率持稳或小幅微降。各城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

2023年一季度全国商品住宅供应疲软，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月154个重点城市新增供应3181万平方米，同比下降26%，较2022年四季度月均降幅也达到了45%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，前2月核心一二线推盘量跌幅略好于三四线，3月虽有不同程度放量，但是一线城市因去年基数较高原因，累计同比仍未回正。

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3月整体供应量有了稳步回升，据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积2007万平方米，环比翻倍增长164%，同比上涨45%,前3月累计同比增长13%。

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2023年一季度楼市成交止跌，前2月154个重点城市商品住宅成交面积6348万平方米，同比微增6%，月均较2022年四季度月均微增1%。二三线略好于一线，当前市场回暖的共性原因除了疫情管控全面松动，行业政策持续利好之外，主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。一方面，年初房企推盘积极性不高，2月百城供应同环比降幅5成以上，多城市处于供给空窗期。另一方面，积压的刚需、刚改需求集中入市，带来了一波购房需求的集中释放。

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3月典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市成交规模为2200万平方米，环比上涨27%，同比上涨47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%，较前2月涨幅扩大了21pcts。

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相比于新房市场，2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象更为突出。23个监测的重点城市一季度成交规模同比上涨47%。一线以及二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。

但值得注意的是，本轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主，积压的购房需求短期消耗后，二季度将面临成交增长乏力。

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2023年随着整体房地产市场出现积极变化，叠加部分城市房价受成交结构性影响，季度新房市场成交均价出现止跌现象。具体来看，一线城市房价同环比持稳，刚需项目入市销售拉动房价结构性下降。二三线城市房价止跌，有不同幅度同比增长或降幅收窄。

1）70城房价同比跌幅收窄、环比涨幅扩大，近8成城市环比上涨

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2）百城成交均价同比降1%，莞昆甬等核心城市同比涨幅15%居前

从CRIC监测的2023年前2月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降6%、同比下降1%。其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微降1%。二线和三线城市当前仍处于房价历史低点，环比分别下降4%和3%，跌幅收窄。

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2023年2月，由于疫情期积压的需求集中释放、前期政策宽松效应渐显，多地成交有所放量，导致阶段性供不应求，狭义库存持续回落，百城库存规模降至5.4亿平，同环比分别下降9%、4%，消化周期由上个月的24.2个月降至21.3个月。

1）狭义库存降至5.4亿平方米，一线同比仍增、二三线同环比齐降

2023年2月，狭义库存继续回落。据CRIC监测数据，2023年2月百城商品住宅库存量达到了54227万平方米，环比下降4%，同比下降9%。结合楼市供求，供应方面由于是传统淡季房企推货积极性并不高，前2月供应整体处在相对低位，而与之相反的是，由于疫情好转线下看房重启、积压的需求集中释放，叠加前期宽松政策效应渐显，2月多地提前迎来小阳春行情，成交有所放量，因此狭义库存持续下降。

各能级城市库存环比均有所回落，二线城市库存下降最为明显，环比下跌6%，一线、三四线分别下跌2%、3%。而从同比来看涨跌不一，一线城市库存面积同比仍维持正增长，增长6%，二三线城市库存规模较去年2月均有所收缩，分别下降12%、8%。

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2）消化周期降至21.3个月，一线稳中有增，三四线25个月承压

2023年开年，成交走强带动库存收缩，去化周期整体呈现下降走势，由2023年1月末的24.24个月降至21.30个月。二线、三四线消化周期均下降，二线降至18.8个月，库存风险已经基本进入可控区间，三四线降至25.2个月，库存风险持续收敛。但一线城市受制于供应成交还处在低位运行，因此尽管库存规模环比下降，消化周期仍延续小幅抬升走势，由1月的17个月升至17.3个月。

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因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，不过盘点了2022年22个核心一二线城市地块成交情况，剔除城投托底，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2023年集中供地地块成交开工情况，第二季度将成为第一个集中入市的时间点。

分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。一方面热点城市城投托底比例相对较低，民企拿地开发进度普遍快于城投；另一方面“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。

弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于2022年二三线城市土地成交建面降幅达37%，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。

总体来看，成交强势复苏，核心一二线和强三线领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。展望后市，二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到复苏动能尚不稳固，整体二季度成交规模或将与去年同期持平或小幅微降。

各城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，多数城市恢复筑底状态也将是大概率事件。首先，热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。盘点各城市待售项目个数，3-6月基本都会迎来一波供应小高峰；需求端来看，随着适销对路产品的入市，也将对市场热度维稳做出较大贡献。

二是市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，不过市场上行根基并不牢固，若后续项目涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。以武汉为例，之所以说成交增长持续不强，主要源于武汉土地超前出让问题严重，导致库存满城分布，但受资金压力影响，多数项目采取“以销定产”压制开工，因此武汉1-2月供应明显小于需求，同时未来3-6月供应弹性也不大，但因库存高企，房企大概率在3月市场复苏持续性刺激下，增加开工补货，下半年供应大概率高于需求释放速度。

三是短期市场热度迅速回升的长沙、郑州、天津等弱二线城市，整体复苏动能较弱，二季度大概率延续筑底行情。一方面，三城基本都面临主力热销项目后续供应缩量或是错配情况；另一方面，以刚需为主导的支撑力不足，购买力短期内仍有瓶颈。事实上，当前三城行情已经存在一定回落迹象，无论是项目来访、认购均有不同程度回调，二季度成交或将重回低迷行情。

预判二手房市场后续走势，我们认为，在整体捡漏“低价房”后，增长动能也将转弱。多数城市面临挂牌量和成交量双增迹象，业主阶段性降价抛售明显，随着这部分低价房源销售殆尽，而刚需客群购买力没有明显提升的情况之下，整体后续成交也将难以为继。事实上目前南京、成都已然出现二手房业主涨价情况，一定程度上会抑制二手房成交量的持续上涨。

预判二季度，我们认为，供需预期都会有企稳回升态势，但整体供应释放程度预期高于成交，因而狭义整体库存或将延续高位持稳。

不同能级城市预期还将延续分化行情：核心一二线城市整体成交尚有支撑，诸如上海、杭州、合肥等购房需求预计仍将稳步释放，狭义库存有望延续低位波动态势，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如宝鸡、日照、连江、防城港、烟台、北海、等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

附表3：2023年前2月100个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）

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附表4：100个重点城市2023年2月末商品住宅狭义库存及消化周期（单位：万平方米，月）

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五、营销篇

节奏紧凑、折扣收缩，房企直播持续发力。

1月31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。此次河南省制定的白名单以地方性民企为主，一定程度上为这类企业提供了政府信用背书，有助于增加融资机会。但当前的融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。

除了部分优质及白名单房企融资开闸，存量资产盘活也有了新突破。2月21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活资产的另一种方式。新政落地后不动产私募基金或将成为Pre-REITs的主要形式，拓展项目的培育空间，为公募REITs 底层资产扩容打下基础。近期，Pre-REITs业务的落地也较为活跃，部分城市也出台政策“探索建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制”。

此外在两会期间，中信资本董事长张懿宸就全国两会提交多份提案，包括建议推出特色商业不动产公募REITs助力解决烂尾楼问题。2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出认真做好项目前期培育，支持消费基础设施发行基础设施REITs；其中更是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本高达8.92%，较2022年全年抬升1.87个百分点；境内债券融资成本3.58%，较2022年全年略上升了0.04个百分点。境外融资成本较高主要为期内万达发行了境外债券成本高达11%，从而提升了整体利率水平。此外境内债券融资成本虽有抬升但仍处低位，这主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显。

虽然境内及境外发债成本均有上升，但由于境内发债占比有所攀升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。2023年一季度整体新增债券类融资成本4.01%，较2022年全年下降0.22个百分点。

从债务到期来看，2023年一季度房企债券到期总规模为2246亿元，而发行规模仅为833亿元，到期规模高出发行规模170%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。值得注意的是，2023年二季度及三季度仍旧有到期高峰，今年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

但对于有着优质物业的房企而言，则可以多加关注近期的政策动向，尤其是不动产私募投资基金等工具，从而有效盘活旗下存量资产，减轻母公司财务压力。

当前，不动产私募投资基金已从投资范围上重新开放了对普通住宅、公寓等非经营性住宅项目的投资，将范围扩大至包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房在内的特定居住用房以及商业经营用房和基础设施项目三大类资产。

2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出认真做好项目前期培育，支持消费基础设施发行基础设施REITs；其中更是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。公募REITs扩容至商业不动产领域，为商业运营商盘活资产提供了新的出路；同时新政强调做好项目前期培育工作，结合不动产私募基金的试点政策，未来Pre-REITs作为项目发行公募REITs之前的一笔过桥融资，也将加速发展。