这个政策一出，地产格局要大变

3月24日，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“236号文”）。

通知提出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

同日，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4大方面共12条措施，拟进一步推动REITs的常态化发行。

这两份文件一出，在各界掀起轩然大波。这是我国公募REITs范围首次拓宽到商业地产领域，虽然此前各界都预测说这是迟早的事，但这一天真正到来的时候，还是令人难掩兴奋。

在公募REITs时代下，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望完全改头换面、重塑格局。对于大批已涉足商业地产的企业来说，这一天它们已经等候多年。

今天我们就一起来聊聊，消费基础设施REITs的开闸，会如何重塑商业不动产领域？谁能够从中收益？

我国商业不动产体量巨大

REITs发展空间极其广阔

商业不动产，是我国各类实体资产中最重要的组成部分之一，存量规模巨大。

消费基础设施REITs的开闸，有望掀起各地商业不动产的盘活热潮，一旦这些资产能够通过REITs盘活，将会释放巨量价值，发展空间是非常广阔的。

一、我国商业不动产存量规模与资产价值巨大

在泛地产行业圈里，大家通常理解的商业不动产，主要是指购物中心及社区商业等业态。

根据赢商大数据统计，截至2022年我国购物中心存量项目达到5685个，体量超过5.03亿平方米。而在社区商业方面，有媒体曾统计当前全国社区商业的总体量，约为10亿平方米。

这还只是地产行业概念范畴内的体量。而从236号文中提到的业态来看，还有百货与农贸市场业态，也属于消费基础设施。

所以我国可以算在消费基础设施范畴内的商业不动产规模，起码是超过20亿平方米的水平。

即使只有其中一部分优质资产能享受到REITs红利，那潜在的盘活空间也是惊人的。

另一方面，我们可以拿海外成熟的REITs市场来进行对标。无论是在美国、日本还是新加坡等发达国家，商业不动产都算是REITs市场上的主流资产。

比如美国，截至2022年末美国的REITs总市值已经达到1.2万亿美元。其中，底层资产为办公、零售或酒店的权益型REITs，市值合计约占REITs总市值的22%。

而亚洲最大的REITs市场日本，截至2022年末的61只REITs产品中，有7只办公、4只零售、5只酒店类REITs。另外在30只多元类型REITs组合中，有27只REITs的底层资产，包含了办公、零售或酒店。

基于我国商业资产存量的规模，以及商业不动产在海外成熟的REITs市场中的亮眼表现，相信接下来商业不动产在REITs领域会有极为广阔的空间，未来可期。

就如RCREIT(REITs研究中心)主任刘洋曾在采访中提及，中国的商业不动产存量资产约有50万亿元的规模，如按美国超过30%的证券化水平推算，中国商业不动产可以生成约15万亿元的可投资证券。

二、商业物业迎来复苏年，上升动力强

在主要的商用物业当中，商业业态的租金表现与空置率表现，通常都优于写字楼和酒店等其他业态。尤其是在近年来，各发达城市写字楼空置率持续上升的背景下，商业业态的价值愈发凸显出来。

更重要的是，在后疫情时代的消费复苏大年中，提振消费已经被中央摆在相当优先的战略位置，这也有望进一步推动商业不动产市场表现的上升，进而刺激商业不动产REITs的喷发。

国央企获存量盘活绝佳机会

商业资产收并购或将加速

虽说消费基础设施REITs是对整个商业不动产市场的利好，但短期内能够迅速吸收红利的，主要还是资金实力强、资产质量高的企业，比如国央企。

就如此前产业园、保租房REITs刚火起来时，都是国央企领头发行一样。

许多民企受限于资金压力，会尽快将手中的经营性资产拿去进行再融资，如果想要在REITs市场分一杯羹，就得先处理抵押质押问题，并不是一时半会就可以抽出身来发REITs的。

但国央企这方面的压力小很多，能够快速达成REITs发行条件的资产会更多。在这一轮消费基础设施REITs的开闸下，国央企无疑又迎来了一波盘活存量资产的绝佳机会。

比如就在前两周，西安曲江文化产业投资（集团）有限公司作为原始权益人的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”，正式获得上交所批复，拟发行金额7.51亿元。

这次西安的动作，真可谓是以迅雷不及掩耳之势，锁定了政策红利。这类文旅资产在全国各地的国央企手中还有大把，可以想见此闸一开，将有大量类似REITs涌现。

而在加快存量盘活的同时，那些经营稳健、实力较强的商业地产商，也将迎来很好的扩张机会。在经历了近两年房地产行业的大出清，以及疫情时期的影响后，大量企业手中的商业资产，就处于价格洼地状态。

理想的资产价格，叠加商业不动产的REITs机会，将会激发更多稳健企业的投资并购意愿，接下来商业不动产领域的收并购动向或将更加频繁。

商业运营能力强的房企

有望借助REITs改善现金流

过去在地产行业里，商业类业态可不算是什么好啃的骨头。由于流动、变现能力不强，多数房企不敢去碰商业类项目，只有那些兼具资金实力与多元化运营能力的房企，才敢在商业地产领域持续投入。

然而，即使是这些商管业务做得比较出挑的房企，也会因为商业物业较低的流动性、深受消费环境影响的特性，而时常面临风险。

但REITs开闸能够激活这些“沉睡”的资产，使其获得不可同日而语的流动性，大幅改善商业地产商的现金流与长远经营预期。

不过当然，初期能够享受REITs红利的，一定会是一线和强二线城市中，那些经营稳定、现金流健康，且增值空间良好的底层商业资产。

在房企当中，最有可能率先参与发行消费基础设施REITs的，也一定是拥有较多一二线城市优质商业项目，且商业运营能力全面、抵押受限较少的实力房企，比如万达、华润、龙湖、万科等。

这些商业地产头部房企的商业物业营收，通常占比都已经超过10%，“住宅+商业”双轮驱动的发展战略已经得到了比较好的落实。

REITs对底层资产的要求比较高，其本身就是利好于足够优秀的行业领军者的机会。

接下来商业地产的集中度或将进一步提升，那些在商业领域坚定布局、韬光养晦多年的房企，有望迅速走到台前，形成强者恒强的局面。

REITs对商业地产格局影响深远商业板块独立运行的时机日渐成熟

过去没有消费基础设施REITs等证券化手段的时候，许多综合体开发商都不得不手持大量商业不动产，承受巨大的流动性风险。除了头部玩家之外，少有房企敢于坚定走入布满荆棘的商业地产之路。

然而这次商业REITs开闸后，行业对于商用物业的看法将会得到彻底的颠覆，商业地产的运行模式与格局，也必然会发生天翻地覆的变化。

一、房企商业板块将走向独立

商业不动产纳入REITs范围，将会加速房企的多元化转型。全新的发展空间和机会，使得房企旗下的商管板块，有了脱离住宅开发主业，走向独立运作的土壤。

过去不能、不敢运作商业物业的房企，现在也完全可以调整预期，去增设商管公司，投入人力物力去将资产质量做起来。

过去多数房企对待综合体中的商业指标，大多采取全部销售的模式，顶多考虑统一招商，基本不会去考虑长周期但运营。

但在REITs的发行标准下，手里有商业物业又想要实现REITs退出的房企或其他企业，就必须转变对于商业指标的态度，注重精细化的运营与盘活。

而且这也会同时加速商业轻资产服务市场的发展，因为未来市面上可能会有大量的商用物业，涌现出资产管理、空间运营与物业管理的需求。

二、商业资产管理赛道走向细分时代

虽然在大转型时代中，不少房企都开始做商管轻资产了。但目前商管轻资产服务的细分程度并不高，大多集中于购物中心这一种资产类型上。

然而从236号文中我们清楚地看到，政策支持的除了购物中心外，还包括百货、农贸市场和社区商业三种不动产类型。

虽然拥有以上4类资产的业主并不少，但这些业主针对手中资产的运营能力却是参差不齐的，而不同赛道相应的服务方，也远未到全面发展的程度。

因此，接下来针对不同商业业态的资管与物管服务，将成为商业地产领域比较确切的机会，在更加细分的赛道中有望冲出一批轻资产管理机构。

此外，商业地产REITs铺开后，市场上有望诞生类似凯德这样的，既懂资产管理运营、又懂资本运作的专业资管公司，将我国商业不动产真正推向大资管时代。

结 语

消费基础设施REITs，无疑是我国商业地产发展的里程碑，商业地产终于迎来了独立发展、高质量发展的机会。

商业大资管时代已经到来，其中充满了新的机遇。对于商管人来说，这是最好的时代，商业运营已真正到了拼实力的时候。