保租房市场，出现了新趋势！

过去的一年，政策和金融红利集中释放，越来越多的专业化供给进入住房租赁市场，住房租赁市场（包括保障性租赁住房与商业性租赁住房）加速激活。

今年以来，一季度相关政策发布节奏井然，凸显的信号是政策的“连续性”。虽发布节奏不同于往年频率高，但显然已经进入再细化、再落实的新阶段。

随着住房租赁行业的纵深发展，行业的总趋势如何，企业需要的能力有何变化？

市场：‍

金融活水注入‍

住房租赁“金融化”已成趋势

从1月7日全国住房和城乡建设工作会议，到3月5日十四届全国人大五次会议召开，两次大会为住房租赁市场全年发展定下了主基调：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

除两次大会之外，一季度中央层面政策聚焦对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保障性租赁住房REITs支持政策的进一步释放。

一、金融组合拳“金融十七条、不动产私募基金、保租房REITs降低门槛”

去年下半年，首个住房租赁建信基金的成立以及保租房REITS的成功上市，引发行业对住房租赁市场金融模式的思考。

今年以来，无论是央行、银保监会加大住房租赁市场支持力度的“金融17条”，还是适度放松保障性租赁住房公募REITs的要求，或是证监会启动不动产私募投资基金试点，重磅金融政策的强力加持，打出了一套“多元化、多层次、多角度”的金融组合拳，市场金融属性不断增强——

1、保租房REITs降低门槛

在政策推动下，去年4只保租房REITs成功上市。租赁住房前期投资规模大，投资回收周期长，REITs是与之天然匹配的创新金融工具，通过资产证券化的方式快速融资资金，有利于加大下一轮的保租房建设。

3月24日，国家发改委公布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》（236号文），该项政策意义重大，有力推进REITs常态化发行，并将保障性租赁住房公募REITs门槛适度降低：

▲发改委958号与236号政策的对比

这里有两个数字令人兴奋。

第一个是未来3年每年净现金流分派率由之前的4%降为3.8%。

通过近两年基础设施公募REITs试点项目，监管层已经积累了较为丰富的实践经验，能够对行业进行因地制宜的判断，并且与当前不断降准的利率环境相匹配。考虑到保租房REITs产品均为产权类，产权类现金分派率由4%降至3.8%，收益水平要求放宽预计将推动更多保租房项目入库。

第二个是保租房首次发行规模从10亿元降为8亿元。

同时扩募规则并未改变，放宽资产发行门槛的同时也将给了项目更大的灵活性，也使得一些大型租赁式社区项目可以作为单一项目发行公募REITs。

随后3月末，深圳市率先跟进，发布保租房REITs指引细则《关于发行公募REITs（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》出台，进一步细化支持保障性租赁住房项目主体申报发行公募REITs，对涉及住房建设领域的相关事项办理提供具体指导，加速保租房REITs落地。

2、金融十七条发布‍

2月底，央行联合银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（又称金融17条），保障无论新建还是改建、无论房企系、酒店系，哪怕是创业系租赁企业，都可以获得融资帮助：

一来是解决住房租赁企业融资难的问题——支持商业银行向各类主体全环节发放开发建设贷款、团体租房贷款、经营性贷款；二来是拓宽住房租赁企业的融资渠道——支持债券融资、住房租赁担保债券、REITs等各类社会资金渠道。

3、不动产私募基金试点

今年初，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》发布，将保障性租赁住房、市场化租赁住房均列于不动产私募投资基金试点，私募基金可作为金融工具应用于项目前中期，经历较长的培育期后达到稳定盈利状态，再通过不动产金融工具REITs退出，为前期的住房租赁项目提供了重要的资金支持。

从去年到今年，住房租赁系统性金融体系初步形成。良好的金融体系也是有益于行业应对当下和未来的长远挑战，也有利于进一步推动行业高质量发展的。

二、各类投资机构持续布局租赁市场，租赁项目再成热门标的
租赁企业稳步增长的同时，尤其是4单REITs的成功发行，为长租公寓投资人打开了新的退出路径。眼下多方资金都在积极参与长租公寓市场化投资，越来越多的资本加码长租公寓投资市场，带动了长租公寓市场的投资活跃度。

2020年至2022年6月底，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星平安、领盛等国内外领先机构纷纷进场或加码，累计交易额超100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

从城市分布来看，交易标的主要分布在一线城市，北京、上海占比超过90%。作为全国领先的长租公寓投资市场，2022年上海长租公寓投资大宗交易额达到65.5亿元，同比上一年度增长263.89%。在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓，占比超过20%，仅次于办公业态，也从侧面再次印证，长租公寓资产再度成为资本的偏好。

▲资料来源：观点指数

也有业内人士称，从目前发展中的长租公寓来看，在行业培育阶段，搭建团队、对技术研发投入，早日形成自己的商业“护城河”，是现阶段的重点。这就意味着在行业的头部梯队退出之前，投资机构活跃、商业模式频出、资本集中将会是常态。

筹措方式：

以形成有效供应为目标

方式从增量为主走向以存量为主

随着地方两会相继召开，各地政府纷纷对今年的保障性租赁住房筹集目标及相关规划作出安排。然而今年的筹集方式却有明显的改变趋势。

一、建设租赁住房的相关用地数据可以看出此趋势
从筹措方式来看，从2021年开始提出保租房建设目标到现在已2年有余。国家和各地政府从最初的完成供应目标，新增租赁相关用地加快保租房的筹建，逐渐过渡到形成真正有效的供应，存量房屋或土地建设改造租赁住房正在成为各地筹集保租房的重要方式。因此，新建和改造“两手抓”也将成为未来的关键能力。

实际上，建设租赁住房的相关用地供应成交呈现下降的趋势。据克而瑞的数据显示，租赁相关用地的成交从2021年的1201万平米，下降到2022年的444.2万平米。到2023年一季度，租赁相关用地成交仅16万平米，仅广州、深圳、宁波三个城市有租赁相关用地的成交。

▲2021-2023Q1租赁相关用地成交情况，资料来源克而瑞

放眼看整个2023年一季度，全国租赁相关用地成交同比下降了78.73%，在2022年四季度减少租赁相关用地供应的基础上，今年一季度进一步下滑，环比下降28.31%。

因为租赁相关用地的供应成交成交区域都在城市的外围区域，很难保障新市民、青年人的职住平衡需求，因此各地开始减少新建保租房的供应量。

据克而瑞数据，以上海为例，租赁相关用地成交宗数中，外环外占比69%，中环外占比13%，内中环及内环内仅占比16%，且内中环及内环内成交土地的建面都相对较小。

在减少增量供应的同时，各地政府要完成十四五保租房的筹建目标，同时形成最终有效的供应，不少城市探索存量改造的有效途径。

全国已有多个省市纷纷探索存量房屋或存量土地建设租赁住房，更加重视在一些需求旺盛的区域对现有的存量住房进行“非改租”，“非改租”政策也正在逐渐明晰，已有多地完成了多个“非改租”的项目纳保工作。

二、增量存量并举情况下，资产模式“重的更重，轻的更轻”
长租企业的经营模式主要有三种：轻资产托管模式、中资产包租模式和重资产持有运营模式。随着住房租赁市场增量存量并举的发展情况下，行业实践显示出住房租赁企业的商业模式开始向更轻和更重的两极化方向发展，包租模式逐渐退出历史舞台。

重的更重，即少部分资金实力雄厚的投资机构、开发企业或长租企业，聚焦R4和集租用地，有的只做“大业主”，把建设或运营外包，有的则是拿地、开发建设、运营服务一条龙，再运用金融工具如REITs退出，能玩转重资产模式的以央企和实力国企为主。

轻的更轻，即部分资金实力稍差的长租企业，为避免前期过重投入，避免投资风险，逐步向以品牌、系统和运营管理能力输出为核心的轻资产模式转型。

由于底层资产价格较高，中资产模式运营商也大都面临盈利困局。所以，这类运营商大都在过往两三年开始转型，要么变得更重，通过基金合作走重资产模式，未来需求REITs退出；要么变得更轻，把过往几年沉淀下来的品牌、系统和管理经验做输出，当然，也有以开发商系为主的运营商，更多的选择轻重结合模式。

长租企业需要根据自身情况选择合适的发展模式，但房地产开发时代那种粗放式的投资经营逻辑已经不适合存量运营服务时代，算得更准、成本管控更严、运营服务更精细化，将是长租企业生存盈利的关键。

企业：

向着更健康持久、长周期的

运营模型转型

在历经早先的草莽期后，租赁住房市场的生态将实现去伪存真。企业不再盲目寻求规模的增长，将以运营效率的提升为核心，快速的自我调整、持续的体系优化与真正的价值再造，呈现多元化的产品满足租赁客群需求。

一、保障性租赁住房和商业化租赁住房界限越来越模糊
需要明确的是，这里所说的租赁住房市场，是对机构化住房租赁市场的统称，其中包括保障性租赁住房与商业性租赁住房，即整个租赁住房市场分为保障性和市场化两类。

目前，政府主导的保租房和市场化的商业性租赁住房已基本形成互为补充、唇齿相依的关系。而当保租房成为租赁市场的主体构成时，保障性与市场化的界限也就消失了。2023年一季度，保障性租赁住房筹集成果显现，全国长租公寓已开业房间规模中约有21%纳入当地保障性租赁住房管理。

二、行业处于规模上升期下，不断锤炼核心运营力至关重要
正因为行业处于规模的上升期，也意味着行业同时处于优胜劣汰的高发阶段。在这样环境下尤其对企业运营能力要求高，租赁住房的品牌打造与运营能力将成为长租公寓发展的重要抓手，“从量的增长转向质的提升”也是企业在行业风口期弯道超车的核心技术壁垒。

国央企也逐渐加大对租赁市场的投入和布局。

据迈点研究院数据，“城方”作为上海地产旗下的租赁住房运营服务品牌，一季度开业规模提速，首次进入集中式住房租赁企业开业规模榜TOP10。2023年3月，城方迎来了地产城方·耀华璟耀公寓、地产城方·耀华璟滨公寓等申城第一批保障性租赁房项目正式入市，累计共供应超过4000间租赁房源。

除数量外，国央企租赁平台也在不断提升产品和运营服务能力，围绕租客更深层挖掘内在需求，匹配多元化、全生活场景的生活服务需求，打造第二增长曲线。

“城投宽庭”作为上海城投全资子公司置地集团的租赁住房品牌，加强运营管理能力建设，基本建立了可复制的社区运营方案体系，深入挖掘周边企业人才租赁需求，提升稳定运营能力。并加强了餐饮品牌门店运营，宽璟轩、城述咖啡伴随租赁社区同步开业，成为社区标准餐饮配套，提升了品牌的生活附加值。

刚与深圳人才安居官宣合作的城中村住房租赁社区运营服务商“微棠”，为了给来深奋斗青年提供更多的支持与陪伴，打造共建共治共享的熟人社区。

微棠重点规划了健身房、自习室、食堂、党群V站等功能场所。微棠的运营团队也会利用周末时间，通过多样化的社群活动，多种形式的社团组建，帮助每一位租户找到志同道合的小伙伴，微棠社区住户满意度高达95%。

小  结

在政策的引导下，住房租赁企业拓展提速，紧跟行业发展脚步，稳扎稳打，积极探索商业模式。国央企压舱石与带头作用凸显，增量存量“两手抓”增加租赁住房有效供给，为住房租赁市场的有序健康发展注入强劲动力，2023年住房租赁市场发展仍值得期待！