地产下一个风口，保利、万科已经抢得先机

最近，康养地产再次进入大众视野。

前段时间，国家印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》和《国家基本养老服务清单》，要求加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。

《意见》除了厘清政府在养老服务中的责任外，也有利于引导养老服务市场发展。不在养老服务清单里的内容，家庭需要在市场上寻找合适的养老服务资源，同时，养老服务企业也能在政府基础服务之上，更明确地去增加多元化的服务。
那么，老龄化趋势下，未来中国会如何解决养老问题？目前的养老模式是什么样的？哪些企业在康养赛道里抢占了先机？

“银发经济” 机会无限的蓝海

中国正在步入“老龄化”社会，是个不争的事实。

据国家七普数据显示，我国60周岁及以上人口达到26402万人，占总人口的18.7%，其中65周岁及以上人口19064万人，占总人口的13.5%。

并且据预测，到2025年我国60岁及以上人口将突破3亿，到2050年60岁以上的人口将近5亿。

与之对应的市场消费需求也在不断增长。目前我国康养产业的市场需求在5万亿以上，预计2030年将达到20万亿。与旺盛的需求相比，供给明显不足，目前每年供给仅在6000亿元左右。

现在可以说是接下来时间里，入场“银发经济”的最好时候了。

1、退休人口红利期要来了

1962-1973十年间是中国历史最大一波的婴儿潮，人口爆发式增长，但从2022年开始，这10年出生的2.5亿人即将陆续退休。这批人相比之前退休的上一代人，他们经历了恢复高考、改革开放、经济腾飞，消费能力、观念、对智能化事物的接受能力等，都有了非常大的转变。

我国现在大约有2.2亿的70岁以下“活力老人”，他们有着富余的退休金和充沛的活力，有闲有钱，最喜欢旅游和社交。并且购买力还很强，中信银行曾与山东老年大学合作，有2万名高端圈子的学员，一年卖出了9个亿的理财产品。

2、老年人有更高质的养老需求
这代老年人在养老观念上已发生了巨变，除了基础的健康和生存需求外，开始更多地关注自身的精神文化需求。同时由于经济实力提升，他们对升级型消费需求，如文化娱乐、新潮产品、旅游体验等的消费意愿更加强烈。

比如阿那亚这个定位是“面向年轻人”的社区，在这几年却入住了越来越多的年长者。究其原因，是阿那亚的朝气活力自由，也在吸引着年长者，他们也希望能接触新事物新潮流，能和一些兴趣爱好相投的朋友一起快乐养老。

3、赛道里的竞争还不激烈

从国内的竞争来看，数万亿的市场规模应该对应有几十家上市企业，对比其他行业，截止2022年，宠物经济存量1.16亿增量1151万有8家上市公司、母婴行业存量1.01亿增量1786万有10家上市公司，而专注养老行业的，目前只有2个超10亿的上市公司。

4、养老市场格局有待完善

在国家大健康战略下，支持与人的身心健康相关的产业体系发展，以健康长寿为终极目标，我国提出的“9073”养老模式结构，即90%居家养老，7%社区养老，3%养老院养老。但目前我国居家养老占市场份额96%，社区养老占3%，机构养老占1%，养老市场格局还不够完善，社区养老和养老院养老方面还有很大增长空间。

多类企业进军康养地产

头部房企已有战略布局

国内已有不少企业开始布局康养地产，割据市场，大致可以分为以下几种：

一是由政府主导的“康养国家队”。在国家层面，是以中国康养集团为代表的央企，国投、中信等企业；在地方层面，北京、深圳、苏州等地都成立了国资主导的地方性康养集团。

二是国内的主要寿险公司，将金融保险与养老行业相结合。其中以泰康、平安、国寿、太平等为核心的头部险企和友邦、中宏、安盛等外资精英的异业联盟为主。

三是头部房企，保利、绿城、万科等房企都有发力康养地产，不少是重资产与轻资产并重的模式。

据亿翰智库数据显示，2022年康养产业运营商综合实力top20中，保利、远洋、万科分别占据了第二、第三和第四名的位置。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年中国康养产业运营商综合实力TOP20

来源：亿翰智库

具体来看，不同房企做康养地产的模式略有不同，大部分已经打造了较为成熟的产品线。‍‍‍‍

比如万科目前主要有持续照护社区、城市全托中心和社区嵌入中心三条产品线。现在万科已在全国布局16城52个项目，能为客户提供400项社区服务。

来源：恒大研究院

保利也在养老行业多元化布局，建立了多维的康养产品序列，包括高端机构养老品牌 “和熹会”、公建民营品牌“银福苑”、社区居家养老品牌“和悦会”、旅居养老品牌“随熹游”、专业适老化用品供应商“保利和品”等。

绿城则主打乌镇雅园的“学院式养老”，更关注老年人的精神需求。

远洋同样布局了老年公寓、长者社区、照料中心三条产品线。现在已布局5大核心城市群，运营近30个连锁机构，已形成 CLRC 长者社区、CB 老年公寓、CBN护理院全业态。配有11000多张床位，专业养老服务人员1800余人。

来源：恒大研究院

初次以外，碧桂园、华润置地等房企也都早已经入局。比如碧桂园布局了“和院康养”、“熙庭养生院”等多个康养地产项目，华润置地则推出了“康养度假酒店”、“华润健康公寓”等产品。

复合型养老模式

是大势所趋

因为康养产业是综合性的产业，涉及多项业务，需要企业有雄厚实力、资源整合能力、精细化运营能力，所以行业内的企业大都是基于各自原有的业务长板做延伸，如以政府资源、地产、保险、医疗等为基础，再不断对产品体系和服务内容优化，形成不同的运营模式。

根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。

目前国内的主流模式为以下几种：

1、“保险+养老”模式

险资利用自身的保险业务和优质客源优势，创建了“保险+养老”模式，来服务中高净值人群的全生命周期。

比如泰康，是国内最早布局养老产业的险企，旗下的“泰康之家”已经成为比较知名的康养连锁品牌，布局了26个城市，在服务内容上主打“医养融合”，在运营模式上以“保险”为特点。

泰康之家的公寓匹配了从能自理到需要专业护理等多种类型，社区内配建酒店和会所，以及康复医院（门诊、转诊）等，有一个特色是泰康对外与城市三甲医院建立绿色通道，社区签约999急救车驻场，可及时响应紧急医疗救治需求。
泰康之家的公寓采取期权和现货两种方式租售。

期权销售模式是结合泰康的保险产品，即“幸福有约综合养老计划”， 该保险附赠泰康高端养老社区的入住确认函。

现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用，费用约在六七千元至上万元不等。入住时还需缴纳一定押金，大约60万到100万元，在离开社区时这笔资金可以退还。

除泰康外，其他险企的养老社区也是与保险相结合，如光大、太平乐享家、阳光、复星等。

2、“物业+养老”模式
社区居家养老是养老基本盘，90%的老人会选择居家养老。所以在社区内融入老年文体娱乐活动，照顾到老人的社交需求，就很有必要。

一些康养国家队和国企就有针对性地对接实际需要，开辟新的“居家养老院”，推出“物业+养老”社区嵌入式养老服务模式。

物业在这方面有很大的施展空间。整合社区闲置资源，建设居家和社区养老服务设施；在小区内设置养老服务点，提供助餐、助洁、助急等服务；对物业服务人员进行养老业务培训等。

首开在北京一个项目的的养老服务驿站，有个“买不到柜台”，由物业当代购，帮老人买一些平时反映买不到、不好买的东西。比如有老太太说，想要篦头发的，不是梳子，齿儿要特别密。有的想要大号的针和粗线，说现在市场上的针线都小，老人用不了。还有的要暖瓶塞、门鼻子、松紧带等。

比起作为弱势群体被照顾，更高一级的康养是让老年人得到身份的认同，消除老年人的孤独感，让他们觉得自己还被社会和家庭需要。物业可以联合居委会组织老年人的再就业和义工活动，帮助于老年人持续融入社会。

3、“学院式养老”模式

比起老人只是每天吃饭、睡觉、看电视、看报的养老公寓，绿城提出“学院式”养老的理念，以大学的组织形态、学分的形式来做管理，“让老年成为新的开始”。
目前绿城对“学院式”养老优化后，在天使小镇上实践“学院式颐养2.0”，即是从关照当下，发展为关照更多地细节和各个生命阶段，除基础保障的医食住行外，引导长者去热爱生活和享受生活，从而达到延年益寿的目的。

2.0的学院式养老模式里，会引导老人去养成运动习惯、参与社交、学习新知识技能，成立兴趣小组、组织学习沙龙，以及心理辅导情绪调节等服务内容。学院式养老社区，就像一所丰富多彩的老年大学。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
4、“旅游+养老”模式

老年人一直是旅游的中流砥柱，中国最大老年旅游企业是上海的退休俱乐部，疫情前每个月能有5000万营收。旅居养老正好是旅游加居家的结合体，根据季节、环境等因素，选择合适的旅居地点，有“候鸟式”，也有“度假式”，比如冬季去海南避寒，夏季去青城山的禅修等，都是热门项目。

一些住宅型、社区型的旅居养老，与通过构建老年住宅区、老年大学、医院、购物中心等多种业态，将养老住宅销售、持有经营、招商租赁等相结合，在给老年人提供多元化服务的同时，也形成了完整的产业链。

浙江某企业就将“康养、医疗、旅居”相结合，通过整合挑选全国数百个旅游度假基地的资源，制定了数十个特色旅居路线，基本可以实现全年旅居。

可以根据气候定制路线，如夏季去山里避暑，冬季去海南过冬；也可以制定宗教路线，路途中会经过一些宗教信仰程度高、有宗教标志的地区；也可以沿着风景线制定旅居路线，如沿着雪线走等。

建在近郊的田园养老，是近几年兴起的一种养老模式。

中国的老人，总有一种“种菜情节”，有人说，种植是刻在中国人DNA里的天赋和热爱。有数据显示，70%以上的老人有养花种菜的爱好和习惯，并希望能在退休后的把种植作为生活乐趣，与家人分享劳动果实。

田园养老主要是以自然田园景观和休闲农业为依托，提供耕地出租、采摘体验、社区活动、养生餐饮等服务，让老人在亲近自然的同时，还能获得心灵上的满足感。
结语
无论是政府的战略还是人民的需求，都指明康养产业是未来的一大风口，高质的养老服务越来越被需要。

在政府承担了基础性养老后，企业可以把社区和居家养老作为突破口，加强自持物业的运营、拉通整合内部资源、与外部企业谋求合作开放等方式，征战这片蓝海。