三十年一个轮回 从「房改」到「存量」
「1997年是我成名的起点」,周忻开场笑谈说，「这一年也是房地产大开发的起点」。 彼时中国经济急需增长动力，房改做了一件影响深远的事：它让老百姓第一次意识到，自己住的房子是有资产价值的。由此开启了长达三十年的大开发时代，土地红利成为拉动经济的重要引擎。 三十年后，逻辑变了。 政府今年说了一句话，是存量时代到了的标志性信号——二手房的交易量超过了新房。「存量时代」这个词，是主管部门第一次正式使用。 但存量时代，是否意味着开发时代的终结？周忻的答案是否定的。 「房地产开发依然大有可为。」他列举了一组事实：全国仍有上万个在建项目，仍有大量已批未开发的土地，还有相当规模的不良资产等待盘活；与此同时，政策也为存量盘活打开了新的空间，城市更新带来更大开发市场。 存量时代的开发，不再是过去那种高歌猛进的扩张，而是一次「排雷」与「重构」：存量里的精细运营，才是新的增长曲线。
828新政 一次信用与流程的重构
谈及828新政，他把这次政策调整，与上世纪九十年代初化解三角债相提并论——两者都是在行业信用体系承压的关键时刻，从战略层面进行的一次系统性重构。 「中国房地产开发，过去所有的开发模式，信用已经透支了。」他说，当预售、按揭、交付的旧逻辑被打破，行业必须回到一个更朴素的起点：项目本身。 由此，他直言未来房地产开发的主旋律，是回归项目制。现房销售、主办银行、项目公司——这三条底线，正在重新书写整个房企业务流程。 面对新政，企业需要经历三个绕不开的过程。 认知期 政策框架已经明确，但落到每个城市、每个项目的细则仍在陆续出台，需要一个耐心消化、逐步厘清的过程。 阵痛期 例如过去赖以决策的投资模型，在新的规则下已经失真，必须推倒重来。 重塑期 以项目制为核心，老项目的开发流程与新项目的开发流程，每一个节点都要重新设计。这是一项更考验企业内功的工作。 从项目信用等级评定开始，从项目资产评估开始，把营销、运营、交付的每一个环节重新梳理一遍。「用老规则的尾巴，跑出新规则的成绩」——这句话，是他送给所有开发商老总的一句忠告。 针对「828新政是代建机会」的说法，在周忻看来，代建不应被简单地视为政策套利窗口，也绝不能靠原有拼成本、压周期的老办法，而应回到它作为专业服务的本质，创造价值。
大资管 从「平方米」到「现金流」
如果说开发与项目制解决的是「怎么把房子建好、卖好」，那么大资管回答的则是「房子建好之后怎么办」。 周忻指出，过去从商业资产、二手房交易、物业管理到投融管退，大资管的各类要素均已具备，而目前需要的是将这些要素整体系统的看，去建立资管与物管融合、资产与服务融合、资本与运营融合的体系和生态，这会成为未来三到五年的一个重要课题。 同时，周忻还为大资管时代指出了三条蓝海赛道：长租运营、银发人居、房屋体检。他透露，自己正在推动成立一家名为「百年好房」的建筑健康科技公司，聚焦两件事——建筑体检与验房。「人的寿命在增长，体检是刚需；建筑的寿命更长，体检同样是刚需。」他认为，这是一个体量巨大、却尚未被充分开发的市场。 从土地红利到资产经营，从一次性开发到全生命周期管理——这是周忻眼中存量时代房企必须完成的转身。
AI战略跃升 组织优于战略
把存量、新政、AI个变量汇总在一张考卷上，周忻给出的答案是「战略跃升」。 「这道题躲不开，拖不起。」他说，「有人想把AI全扔掉，那扔掉的就是未来十年的智能化红利。」 但他同时提醒，战略跃升不是写一份漂亮的PPT。「战略不是写出来的，是组织长出来的。」不同的企业，实现跃升的路径并不相同，但有几个动作是共通的。 其一，一号位挂帅 AI转型必须由董事长或总裁亲自挂帅，成立战略跃升领导小组，定方向、批资源、看节奏。「这不是挂名，是要真正下场。」 其二，双轨并行 原有业务照常运转，AI创新业务单独成线进“试验田”，两者分开装载、互不干扰。既不与既有运营产生过多摩擦，又能与时俱进。 其三，成立独立的AI实验室 它不隶属于原有的数字化部门，而是被赋予独立预算、独立空间，用两到三年时间，把企业的全部业务流程重新梳理、技能化、工作流化。「skill（技能）与workflow（工作流）——别的词可以不记，这两个字要记住」周忻提醒道。 其四，组建FDE团队 在周忻的方法论里，AI实验室要做四件事： 第一，搭一套新基建（模型、数据库、知识库、API与安全体系）； 第二，重构一套面向战略目标的业务流程AI路线图，「结合市场、政策面的变化，从自身业务实际出发，这张路线图大家必须画」他反复强调； 第三，在传统业务中找到急需解决的痛点与亮点，让AI实验室发挥现时的生产力，形成「小闭环」，再逐步走向战略「大闭环」； 最后，还要为未来承接AI更大的发展做好准备，如：世界大模型、具身智能、超级智能体等。 「等AI实验室的这一套做完，我们再来讨论：它能不能取代原来打了补丁的那套旧业务运营流程」他说，「这才能做到真正的战略跃升。」
率先变革，AI原生 与行业同行
从咨询、评测、榜单到研究，克而瑞二十余年沉淀的专业能力，正在借助人机协同被放大，专业服务是克而瑞深度智联的行业底色。从数据智能体CRIC 2026到房地产AI原生工作平台CoWork的各类AI智能应用，再到专属模型开发、知识技能部署等AI基础设施构建；从战略顾问到实验室共建、从前沿部署到一体机交付，一套面向房企的AI服务体系已经成形。 「我们的使命，是用专业沉淀智能应用，赋能行业穿越周期，创造真实落地、可持续的产业价值。」周忻说。
存量时代划定了赛道，828新政重写了规则，AI则提供了跃升的杠杆。三重交汇之下，房地产企业面临的不再是要不要变的问题，而是如何变、何时变、靠什么变的问题。 这道题，周忻已经给出了他的解法。而解法能否落地，取决于每一家企业，是否愿意在这个关口，完成属于自己的那一次战略跃升。
