近日，住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委办公厅联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《指导意见》），科学界定老旧街区改造提升的目标任务，系统部署老旧商业、生活、厂区、交通枢纽等存量空间更新改造的工作要求。聚焦老旧商业街区提质焕新，《指导意见》从环境品质、消费体验、配套服务、业态升级、实施机制等多个维度明晰实施路径，为系统推动老旧商业街区改造提升指明工作方向。本文从工作意义、工作内涵和工作路径三个层面剖析老旧商业街区改造逻辑与改造模式，为统筹推进老旧商业街区改造提升工作提供参考。
充分认识商业街区更新的时代价值 老旧商业街区改造提升，是推动城市高质量发展、提振居民消费的双重抓手，兼具经济、民生、文化三重时代价值，契合国家“十五五”扩大内需与城市更新两大顶层部署。 （一）扩大内需、提振消费的重要载体 我国消费市场正处在扩量提质的关键阶段。《扩大消费“十五五”规划》明确提出，推进老旧商业街区改造提升，支持线下商业设施迭代更新，培育沉浸式、互动式多元消费场景。传统商业街区普遍存在业态老化、场景单一、空间体验不足等短板。开展系统的街区更新，能够适配新型消费需求、培育新型消费业态、打造多元消费场景，成为释放内需潜力的重要载体。 （二）复兴老城、改善民生的关键抓手 从城市内涵式发展维度来看，老旧商业街区大多坐落城市核心片区，建成年代较早，普遍面临建筑老化、业态低端、配套不足、活力衰减等现实问题。通过系统化更新盘活存量商业载体，补齐餐饮、健身、休闲娱乐等公共服务配套，可以更好地回应群众生活需求，推动老城片区整体复兴，助力城市核心区功能迭代升级。 （三）传承文脉、彰显特色的重要窗口 老旧商业街区承载着本地市井烟火、地域商业记忆与传统街巷格局，是历史文化、市井生活、社会记忆叠加在一起的活态城市场所，《指导意见》明确，改造提升全过程坚持不搞大拆大建，推行微更新模式，保护街巷格局、历史建筑与传统风貌。深度挖掘在地文化基因，以文化赋能商业运营，实现商业繁荣与文脉赓续双向共生。 准确把握商业街区更新的工作内涵 （一）以科学划定范围为重要前提 以连片老旧沿街商铺、传统步行街、老城商住混合片区、低效专业市场为主要对象，综合考量街区功能完整性、空间连续性、设施共享性与实施可行性，结合主干路网、河流水系、土地权属、行政管理等边界，科学划定老旧商业街区改造范围。街区规模宜控制在1平方公里左右，带状商业街可采取线性布局，原则上不超过2-3平方公里。 （二）以环境提升和配套完善为基础保障 优化街区建筑形态，丰富街道界面，完善连续宜人的慢行系统。推进小微公共空间改造，整治提升背街小巷，推动公园绿地开放共享。规范店招、外挂管线和照明，持续优化消费空间环境。利用闲置用地、地下空间等，增补停车场所，配建充电设施；更新老化管线，补齐消防、安防、环卫等基础设施。 （三）以业态焕新和功能升级为核心任务 开放街区商业楼宇底层及附属空间，兼顾本地居民日常消费与外来游客消费需求，完善餐饮、健身、休闲娱乐等配套服务，提高楼宇开放度与综合服务效能。扶持老字号、非遗手作、特色餐饮发展，积极培育数字经济、低空经济、银发经济、夜间经济，塑造街区特色文化品牌，有序导入文旅体验、品牌首店、夜间休闲、数字新零售等新兴业态。 （四）以塑造特色消费场景为关键抓手 特色场景营造是老旧商业街区更新的关键，以在地化、全龄友好、全时段运营、数字化赋能为导向，推动传统消费空间向沉浸式、互动式多元消费场景转型。促进人工智能与文化、旅游、体育等消费领域深度融合，强化创意赋能，常态化举办市集、展演、节庆主题活动，深化商旅文体融合发展，实现烟火气息、文化底蕴与数字赋能的有机融合。 统筹推动商业街区更新的工作路径 （一）统筹空间资源，整合盘活存量资产 老旧商业街区普遍存在产权细碎分散、存量空间碎片化、资产利用低效等问题。需全面开展街区专项体检，梳理业态、产权、建筑、设施、市场需求等信息，系统评估更新资源潜力，明确改造提升方向；制定产权归集方案、存量盘活路径，厘清各方权责边界，统筹平衡公益性公共空间与经营性商业空间收益，推进多项目一体化综合更新。如石家庄湾里庙步行街更新改造案例中，通过物业统一回租模式整合沿线零散存量资产，连片梳理产权资源，集中打造潮流商业盒子、青年创业基地、大型体验卖场。依托全域资产整合，实现片区统一规划、统一招商、统一运营，释放存量资产集成效益，为街区业态升级、消费场景拓展提供空间支撑。 （二）统筹业态运营，激发市场主体动力 商业消费是老旧商业街活化的核心功能，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，围绕产权、经营权、运营收益等关键要素制定街区商业定位、业态运营、资金平衡与更新模式，鼓励运营单位全程参与规划设计，激发商、文、旅、体、展、数字多元业态跨界融合，持续带动街区消费活力。如温州鹿城双井坊更新项目，通过带方案招租引入专业运营团队，提前完成客群定位、业态矩阵、盈利模型测算，全程参与片区征租、空间改造、业态招商及运维管理。前置布局“便民菜场+文创演艺”复合业态，策划主题市集、喜剧IP等特色活动，兼顾居民日常消费与青年文旅打卡需求，依靠市场化经营实现街区自我造血。 （三）统筹建设实施，营造活力消费场所 老旧商业街区承载城市历史文脉与市井底色，坚持轻扰动、渐进式有机更新，完整保留原生生活肌理，统筹商业发展与民生诉求，守护街区烟火本底。如北京崇雍大街更新改造，通过统筹老城风貌保护与便民商业提质，搭建整体保护、分层管控、公众参与的更新路径，多专业协同开展精细化整治，拓宽慢行步道，增补口袋公园、无障碍设施，全面优化人居消费环境。分类修缮历史遗存，扶持本土老字号发展，在延续传统街巷格局风貌的基础上适配现代多元消费场景，提升街区空间温度与场所归属感。 （四）统筹运营治理，完善协同共治机制 老旧商业街区更新涉及政府、产权主体、运营机构、居民等多方利益主体，需健全多元主体利益平衡协调机制，做到设施共建、资源共享、成本共担，以实现街区更新的落地性和可持续性。如苏州十全街改造提升项目，创新推行“共生式”轻扰动更新模式，由市区政府、国企平台、技术专家组建工作专班，联动商户、居民设立六大专项工作组，配套三级总师技术管控机制，全过程开展民意协商、共同缔造，最大限度降低改造对原有生活业态的冲击。落实商户门前三包、公共空间认领管护机制，推动市场主体从被动改造转向主动共建，为产权分散、商住交织的老城商业街更新提供了制度参考。 老旧商业街区更新绝非简单的建筑修缮与环境整治，而是一项存量资源统筹、消费活力提升、文化传承活化、社会治理完善的系统性工程。《指导意见》构建起完整的政策实施框架。各地要坚持“体检先行、运营前置、片区统筹、设计引领、政策保障、多元共建”核心思路，立足本地产权结构、存量资源与消费市场基础，统筹抓好空间提质、业态升级、场景营造、长效运营四大重点任务，通过系统化配套政策打通改造实施过程中的各类堵点难点，持续将老旧商业街区打造成为激活内需潜力、释放消费动能、传承城市记忆的活力载体，为城市高质量内涵式发展注入坚实力量。
